مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی در گزارشی به آسیبشناسی وضعیت افزایش قیمت سال گذشته در بازار مسکن پرداخته و پیشنهاداتی برای ایجاد رونق بدون تورم در بازار مسکن به دولت ارائه داده است.
بحران بازار مسکن و عدم ارائه راهکارهای کارآمد از سوی دولت موجب شده مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی وارد میدان شده و هم افزایش قیمت به همراه رکود شدید در بازار مسکن را مورد آسیبشناسی قرار دهد و هم به بررسی چگونگی خروج از بحران کنونی و رسیدن به رونقی بدون تورم بپردازد.
مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی نفعبُردگان و زیاندیدگان این وضعیت را معرفی کرده و سه راهکار «احیای قدرت خرید خانهاولیها»، «اخذ سه نوع مالیات از سوداگری» و همچنین «تحریک ساختوساز» را سه راهکار مناسب برای خروج از بنبست رکود بازار مسکن عنوان کرده است.
در این گزارش در مجموع شش راهکار به دولت ارائه شده که «افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن با اولویت خانهاولیها»، «افزایش عرضه مناسب با جنس تقاضای گروههای مصرفی» و «استفاده از اهرمهای مالیاتی برای مقابله با سوداگری در بازار مسکن و از بین رفتن جذابیت سفتهبازی در این بازار» مهمترین راهکارهای ساماندهی و ایجاد رونق در این بازار معرفی شده است.
در این گزارش همچنین با اشاره به دو دسته از عوامل مؤثر در ایجاد التهاب و نابسامانی بازار مسکن از «مشکلات کلان اقتصادی» و همچنین «مسائل درونی بازار مسکن» به عنوان این عوامل، نام برده شده است.
به اعتقاد اعضای مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی «بروز تحریمها، کاهش فروش نفت، کاهش ارزش پول ملی» از جمله عوامل بیرونی تشدیدکننده مشکلات تولید و عرضه مسکن بوده و نوسانات شدید بازارهای موازی مسکن به خصوص بازار ارز و سکه نیز در افزایش بحران نقش داشتهاند.
بر اساس این گزارش نتیجه چنین شرایطی «افزایش شکاف بین قیمت واحدهای مسکونی وسطح قدرت خرید خانوارها شده است به نحوی که سهم وامهای مسکن در توانمندسازی مالی خانوارها به خصوص در کلانشهرها به شدت کاهش یافته است.»
در این گزارش همچنین نسبت به احتمال بروز یک تهدید مهم اجتماعی به دلیل عدم چارهاندیشی برای توانمندسازی خانوارها در بازار مسکن هشدار داده شده است: «اگر سیاستگذار مسکن در مقابله با شرایط فعلی بازار برخوردی منفعلانه داشته باشد نتیجهای جز افزایش حاشیهنشینی و بروز بحرانهای اجتماعی به خصوص در کلانشهرها ایجاد نخواهد شد.»
مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی در ادامه به بیان جزییات راهکارهای پیشروی دولت اشاره کرده و نوشته است: «اولین راهکار به ضرورت تجمیع دو وام «ازدواج» و«مسکن» و اولویت پرداخت این وام به «زوجهای جوان خانه اولی» است. با افزایش قیمت مسکن، سهم وام در توانمندسازی خانوارها کاهش یافته است اما تجمیع دو وام در جهت کمک به تأمین مسکن بعنوان اصلیترین نیاز خانوار میتواند موثر باشد؛ یکپارچه کردن و تجمیع وام ازدواج و مسکن و اولویت پرداخت این وام به زوجهای جوان خانهاولی برای تقویت استطاعت خرید مسکن پیشنهادی است فاقد بار مالی و بهصورت فوری قابلیت اجرا دارد. بر این اساس میتوان پرداخت مبلغ وام ازدواج ۶۰ میلیون تومانی به زوجها (هر یک از زوجین ۳۰میلیون تومان)را منوط به استفاده از این تسهیلات برای خرید مسکن همزمان با دریافت وام مسکن یکم ۱۶۰ میلیون تومانی و وام اوراق ۱۲۰میلیون تومانی زوجین کرد؛ کارشناسان در کنار این دیدگاه پیشنهاد اولویت پرداخت وام ازدواج به زوجین برای استفاده از آن جهت تامین هزینه مربوط به پرداخت مبلغ رهن واحد مسکونی اجارهای را نیز مطرح میکنند. اقدام عاجل دیگر«پرداخت وام دو منظوره» یا «وام ساخت قابل انتقال از سازنده به خریداران مسکن» است؛ با تخصیص این وام به سازندگان میتوان مستقیما هدف تحرکبخشی و افزایش ساخت مسکن را دنبال کرد.
وضع مالیات بر خانههای خالی و معاملات مکرر و همچنین مالیات بر عایدی املاک و مسکن نیز سومین اقدام عاجل برای تنظیم بازار مسکن در شرایط فعلی است. در این گزارش همچنین دو گروه از اقدامات کوتاه مدت شامل اعطای مشوق کوچکسازی به سازندگان در قالب حمایت از ساخت وعرضه واحدهای مسکونی کوچکمتراژ متناسب با روند تقاضای معاملات مسکن، با هدف تسهیل صدور پروانه، کاهش هزینه تامین خدمات از جمله آب، برق، گاز و … و از سوی دیگر افزایش سقف وام وتسهیلات خرید مسکن، افزایش طول دوره بازپرداخت وام و کاهش مبلغ اقساط به منظور توانمندسازی اقشار متوسط برای خانهدار شدن مورد تاکید قرار گرفته است. همچنین به یک راهکار میان مدت مبنی بر عرضه مسکن ارزان از طریق پیشبرد طرحهای مسکن حمایتی و اجتماعی و استیجاری با توجه به عدم پوشش دهکهای ۱ تا ۳ در طرحهای جاری کلان مسکن بهعنوان یکی دیگر از راهکارهای تنظیم بازار مسکن، تأکید شده است.»
مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی در حالی افزایش مبالغ وام مسکن را به عنوان یک راهکار مؤثر در ایجاد رونق در بازار مسکن به دولت پیشنهاد کرده که وزیر راه و شهرسازی گفته که سقف وام خرید مسکن افزایش نخواهد یافت. دولت پیشتر با پیشنهادی از سوی بانک مسکن روبرو بود مبنی بر اینکه مبلغ وام مسکن با توجه به میزان درآمد زوجها تعیین شود و زوجهایی که بالای پنج میلیون تومان درآمد دارند مبالغ بیشتری برای وام خرید مسکن دریافت کنند.
گفتنی است دولت نیز در هفتههای گذشته از بررسی و طراحی برنامههایی برای بهبود وضعیت بازار مسکن خبر داده بود اما از آنجا که همزمان با افزایش بهای ملک در ایران، اجارهخانه نیز با افزایش شدیدی روبرو شده در نتیجه به نظر میرسد تمرکز دولت بیشتر بر روی طراحی ساز و کاری است که به خانوارهای مستأجر که از نظر مالی نیز از قشرهای ضعیف جامعه هستند حمایت شود. هفته گذشته دولت خبر پرداخت وام به مستأجران با هدف کمک به آنها در پرداخت رهن خانه را اعلام کرد.
بر اساس آمار به دستآمده از تعداد مستأجران شهری، طی دو دههی اخیر تعداد جمعیت مستأجر کشور بیش از ۳۶ درصد افزایش یافته است.
در سال ۸۵ تعداد مستأجران کشور حدود ۱۴ میلیون نفر در قالب سه میلیون و ۵۹۷ خانوار بوده در حالی که این رقم پس از ۱۰ و در سال ۹۵ با رشد بیش از ۵۵ درصد به ۲۱ میلیون و ۷۰۶ هزار نفر در قالب ۶ میلیون و ۶۵۲ هزار نفر مستأجر افزایش یافته است.
افزایش بیش از یک میلیونی تعداد مستأجران در بازه زمانی سالهای ۹۵ تا ۹۷ نیز گویای بیاثر بودن سیاستهای دولت در حوزه مسکن است؛ چرا که بر اساس آمار موجود، تعداد مستأجران در سال ۹۷ به ۲۲ میلیون و ۵۰۵ هزار نفر در قالب ۶ میلیون و ۸۱۹ خانوار رسیده است.
اینکه بلافاصله وام های خرید مسکن افزایش می یابد یعنی این قیمت های افسار گسیخته از سوی خود دولت و مافیای مسکن بوجود آمده است