بازار مسکن در ایران بیش از یک دهه است که در رکود بسر می‌برد؛ با اینهمه قیمت‌ها در بازار همواره افزایشی بوده و تورم در این بازار طی دو سال گذشته سه رقمی شده است. همزمان با افزایش قیمت مسکن، بهای اجاره نیز افزایش یافته است.
آمارها نشان می‌دهد قیمت مسکن در دولت روحانی ۶۰۰ درصد افزایش یافته بطوری که در سال ۹۲ میانگین قیمت هر مترمربع مسکن کمتر از ۴ میلیون تومان بود اما بر اساس اعلام دولت این نرخ در حال حاضر به بیش از ۲۷ میلیون تومان رسیده است.
همچنین طی دو سال گذشته اجاره‌بهای مسکن نیز در هر فصل بطور متوسط ۲۵ درصد افزایش یافته است. افزایش اجاره یکی از عوامل اصلی فقیر شدن اقشار متوسط بوده است. گزارش‌ها از مهاجرت طبقات متوسط از مرکز کلانشهرها به مناطق حاشیه‌ای به دلیل عدم توانایی در پرداخت اجاره خبر می‌دهند؛ موضوعی که از آن به عنوان از بین رفتن قشر متوسط یاد می‌شود و به عقیده کارشناسان عوارض اجتماعی و اقتصادی زیادی را در سال‌های آینده به دنبال خواهد داشت.
در این میان، دولت و مجلس شورای اسلامی از طرح‌های زیادی برای حمایت از بازار مسکن و کمک به اقشار متوسط و ضعیف برای خانه‌دار شدن رونمایی کرده‌اند. این طرح‌ها هرچند در عنوان با هم متفاوت هستند اما همگی کپی‌برداری شده از طرح «مسکن مهر» بجامانده از دوران محمود احمدی‌نژاد هستند.
طرح‌های ناکارآمد و افزایش روزافزون قیمت مسکن سبب شده برای بسیاری از خانوارهای ایرانی خرید مسکن به آرزویی محال تبدیل شود و اقشار متوسط و حداقلی‌بگیر، حتی توان پرداخت اقساط طرح‌های حکومتی مسکن را هم نداشته باشند.
در چنین شرایطی موضوع «فروش متری مسکن در بازار بورس» مطرح شده است. بر اساس این طرح که از ماه‌های گذشته زمزمه‌هایی درباره آن مطرح بوده، مسکن به صورت متری و در اوراق جداگانه‌ای عرضه می‌شود و خریداران می‌توانند بجای خرید یک واحد مسکونی یا یک دانگ از سند شش دانگ ملک، چند متر مسکن خریداری کنند!
یکی از توجیهات برای عرضه متری مسکن این است که به این شکل خانوارهایی که دارای توان مالی پایین هستند و پس‌انداز اندکی دارند با خرید متریِ مسکن، می‌توانند ارزش پول خود را حفظ کنند. این ایده از آنجاست که بسیاری خانوارها که چند سال برای خرید مسکن پس‌انداز کرده بودند با تورم‌های سنگین سال‌های گذشته و کاهش ارزش پول ملی در ایران، از نرخ تورم عقب ماندند و توان خرید واحد مسکونی را از دست دادند.
از سوی دیگر به دلیل کاهش درآمدهای دولت و کسری شدید بودجه طی دو سه سال گذشته، تأمین سرمایه مورد نیاز طرح‌های مسکن به بحرانی جدی تبدیل شده و به نظر نمی‌رسد دولت بتواند بودجه مورد نیاز اجرای این طرح‌ها از جمله «طرح ملی مسکن» را تأمین کند.
موافقان اجرای طرح خرید متری مسکن معتقدند سرمایه مورد نیاز پروژه‌های حمل و نقل و مسکن با استفاده از ظرفیت بازار بورس قابل تأمین است. این طرح از حدود ۱۷ ماه قبل مطرح شد که در نهایت اواسط اردیبهشت‌ماه امسال با همکاری سازمان بورس و وزارت راه و شهرسازی به مرحله توافق نهایی رسید و این روزها زمزمه اجرایی شدن آن در رسانه‌های ایران مطرح است.
بر اساس این طرح، وزارت راه و شهرسازی در نظر دارد صندوق‌های زمین و ساختمان که هم‌اکنون به صورت محدود از طریق ۴ تا ۵ شرکت بخش خصوصی فعالیت می‌کنند را گسترش دهد. معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی درباره این صندوق‌ها گفته بود که عرضه پروژه‌های مسکن در بورس کالا ضمن اینکه سوددهی مناسبی برای سرمایه‌گذاران دارد، به تولید و عرضه مسکن کمک خواهد کرد.
خبرگزاری ایسنا درباره این طرح نوشته که فروش متری مسکن، جذب سرمایه‌های خرد برای اجرای پروژه های مسکونی و راهسازی است. سهامداران می‌توانند با خرید سهام که به صورت متری عرضه می‌شود در پایان پروژه سود تحقق یافته را دریافت کنند یا در صورت خرید کل یک واحد مسکونی، آن را به تملک خود درآورند.
بر این اساس با کمک این ابزار مالی بورس کالا که «اوراق سلف مسکن» نام دارد، ارزش تمام شده ساخت یک واحد یا یک پروژه، تبدیل به ورقه‌های کوچک بهادار می‌شود و در بازار توسط انبوه‌ساز عرضه می‌شود. در این بازار مردم می‌توانند به منظور حفظ ارزش پول خود را در مقابل تورم، اوراق مسکن از بورس کالا خریداری کنند.
به گفته پروانه اصلانی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن، سرمایه‌های خُردی که در اقتصاد می‌چرخد و سرگردان است می‌توانند به عنوان تأمین‌کننده منابع ساخت در خدمت تولید مسکن قرار گیرند و یا در خدمت تقاضا برای تجهیزات قدرت خرید متقاضی باشند. از این نظر هیچ راهی وجود ندارد تا از ابزارهای بازار سرمایه در بخش مسکن و حل و باز کردن گره‌ی تأمین مالی بخش مسکن استفاده شود که در هفته‌های آتی از این موضوع رونمایی می‌شود.
بر این اساس به نظر می‌رسد قرار است ارزش تمام شده ساخت یک واحد یا یک پروژه تبدیل به ورقه‌های کوچک بهادار و در بازار توسط انبوه‌ساز عرضه شود.
از دیدگاه کارشناسان این طرح دارای معایب و نکات مبهم است. برای مثال مشخص نیست دولت در نظر دارد با این طرح تأمین مالی لازم برای عرضه مسکن را برای خانه‌دار کردن اقشار نیازمند را انجام دهد یا قیمت مسکن را کنترل نماید؟
یکی دیگر از ابهامات این طرح مشخص نبودن رابطه بین قیمت مسکن در این شاخص با قیمت مسکن در بازار واقعی و بیرون از بازار بورس است و معلوم نیست کدامیک قیمتِ راهبر و کدام یک پیرو خواهد بود؟ و بروز تفاوت قیمت چه حاشیه‌هایی به همراه دارد؟
دولت همچنین بحث مالکیت، نحوه تحویل و بطور کلی مسائل حقوقی از این قبیل در زمان سررسید و تحویل واحدهای کامل شده مسکن را مشخص نکرده و مشخص نیست پس از تکمیل واحدها، کدام مسکن به کدام مالک تحویل داده خواهد شد و تفکیک مالکیتی و مسائل مرتبط با کیفیت خانه ها چگونه صورت خواهد گرفت؟
