در شرایطی که وزیر راه و شهرسازی جمهوری اسلامی مدعی بود «آرامش به بازار مسکن بازگشته است» گزارش‌ها از ادامه تورم در این بازار و تداوم سرگردانی مستأجران در بازار گران اجاره‌بها است.
سردار پاسدار رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی دولت رئیسی چند روز پیش مدعی شده بود که اقدامات این وزارتخانه توانسته آرامش را به بازار مسکن باز گرداند. این در حالیست که آخرین آمارها نشان از افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها در ایران دارد.
مرکز آمار ایران گزارش بازار مسکن تهران در تیر ماه امسال را اعلام کرد که بر اساس آن متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی ۴۴ میلیون و ۸۴۰ هزار و ۷۰۰ تومان است.
مرکز آمار ایران همچنین تعداد معاملات ماه گذشته را ۸ هزار و ۶۸۵ فقره معامله اعلام و عنوان کرده است متوسط تورم نقطه به نقطه مسکن در تیر ماه امسال نسبت به تیر ماه سال گذشته ۴۵.۲ درصد بوده است.
افزایش قیمت مسکن اثر مستقیم و حتی دو چندانی بر بازار اجاره‌بهای مسکن دارد. گزارش اخیر بانک مرکزی نیز گرانی اجاره‌بها را تایید می‌کند براساس گزارش اخیر بانک مرکزی، شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در تیرماه سال ۱۴۰۱ به ترتیب رشدی معادل ۴۷.۴ و ۵۲.۳ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل را داشته است.
این در شرایطی است که رشد ماهانه شاخص مزبور در تیرماه در شهر تهران و کل مناطق شهری یکسان و معادل ۴.۵ درصد است.
ادعای عجیب سردار پاسدار وزیر راه و شهرسازی: آرامش را به بازار مسکن بازگرداندیم!
گزارش‌های میدانی وبسایت اقتصاد نیوز حاکی از آن است که اغلب خانه‌هایی که امسال در شهر تهران برای اجاره سپرده شده‌اند، اجاره‌بهایی تا دو برابر و در برخی موارد بیشتر از اجاره‌بهای سال قبل دارند.
بر اساس این گزارش دومین ویژگی فعلی بازار اجاره شهر تهران در تابستان سال جاری، مربوط به کاهش عرضه فایل مسکن اجاره‌ای است. شواهد نشان می‌دهد عرضه فایل به بازار اجاره در برخی از مناطق و محلات شهر تهران از جمله برخی از مناطق و محله‌های مصرفی در تابستان امسال نسبت به تابستان سال‌های گذشته کمتر شده که یکی از مهمترین دلایل آن در افزایش عمق رکود ساختمانی نهفته است.
رکود در بخش ساختمان و کاهش ساخت مسکن از سوی فعالان و تحلیلگران بازار مسکن به عنوان یکی از مهمترین عوامل گرانی مسکن عنوان می‌شود. در شرایطی که بیش از یک دهه است دولت‌های مختلف طرح‌هایی برای افزایش ساخت مسکن داشته‌اند اما همه این طرح‌ها با موانعی جدی روبرو بوده و نتوانسته اهداف تعیین شده را محقق کند.
آمارها از افت ۲۰ درصدی ساخت و ساز در کشور نیز حکایت دارند و تولید مسکن در تهران طی فصل اول امسال به پایین‌ترین میزان طی حداقل ۱۸سال گذشته سقوط کرد. بر اساس آمارها بهار پارسال در تهران برای ۱۰ هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شد که این میزان در بهار امسال به شش هزار و ۲۰۰ واحد کاهش پیدا کرده است.
بر اساس آمار رسمی سالانه نیاز به ساخت ۹۰۰ هزار خانه در کشور وجود دارد. کف این نیاز ساخت ۵۶۰ هزار خانه در سال است. در حالی که هر ماه بطور متوسط، تنها حدود ۴۷ هزار واحد مسکونی در کشور احداث می‌شود.
فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان معتقد است که چندین عامل را می‌توان بعنوان دلایل افت تاریخی تولید مسکن در کنار هم قرار داد و شرایط موجود تولید مسکن را برای آن متصور بود. اولین موضوع ریسک سرمایه گذاری در حوزه مسکن است که رخ داده است و شرایط سرمایه گذاری در سال های گذشته به شدت رو به مخاطره افتاده است.
به گفته این فعال صنفی، ریسک سرمایه گذاری در بخش مسکن افزایش یافته است در سمت دیگر باید این موضوع را مد نظر قرار دهیم که بخش زیادی از تولید کننده های مسکن در کشور به واسطه تکانه های شدید اقتصادی که در سال های ۹۷ و ۹۸ رخ داد و به تبع آن این موضوع ادامه دار بود سازندگان مسکن واحدهای خود را پیش فروش کردند و امروز می بینیم که شرایط بازگشت به بازار مسکن را ندارند
فرشید پورحاجت تأکید دارد که حجم سرمایه گذاری که باید در پروژه ها صورت گیرد به شدت افزایش پیدا کرده است. شاید در گذشته در یکی از کلان شهرها با ۵ میلیارد تومان می توانستیم یک مجتمع ۱۵ واحدی احداث کنید هم زمین خریداری شود و مالکیت داشته باشید و هم احداث کنید. اما الان ۳ برابر همین مبلغ را باید برای خرید قیمت زمین اختصاص دهید
روزنامه دنیای اقتصاد نیز هفته گذشته در گزارشی به کاهش سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و کاهش ساخت‌وساز اشاره کرده و سه راهکار مهم برای خروج بازار ساخت‌وساز از «کما» را ارائه کرده است.
بر اساس این گزارش «ترمیم قدرت خرید متقاضیان مصرفی»، «تعیین تکلیف انبوهی از واحدهای آماده عرضه به بازار ملک» و «تعیین تکلیف ریسک‌‌های بیرونی و غیراقتصادی که در سال‌های اخیر و از جمله در سال گذشته منجر به تشدید انتظارات تورمی شد» سه اقدامی هستند که در صورت اجرای همزمان آنها امید خروج بازار مسکن از رکود تورمی وجود دارد.
این سه راهکار در حالی مطرح شده که در هر سه مورد دولت عملکردی ضعیف و ناکارآمد از خود نشان داده است.
در زمینه «ترمیم قدرت خرید متقاضیان مصرفی» شاید نخستین اقدام ارائه وام‌های خرید مسکن به متقاضیان باشد؛ اما از یکسو رقم ارائه شده برای وام مسکن در شهرهای مختلف با قیمتهای بازار مسکن هماهنگی ندارد و از سوی دیگر وام‌ها آنقدر گران و اقساط آن آنقدر زیاد است که برای اکثر متقضایان به صرفه قلمداد نشده از درخواست برای وام خودداری می‌کنند.
در همین رابطه وبسایت تجارت نیوز محاسبات دقیقی از وام خرید مسکن برای افراد مجرد و زوج‌های جوان را مورد بررسی قرار داده که نشان می‌دهد در بهترین حالت شاید بتوان در تهران با این وام و پس از پرداخت هزینه‌های دریافت وام یک اتاق ۱۲ متری خریداری کرد!
این گزارش با اشاره به اینکه متوسط قیمت خانه در تهران به متری ۴۵ میلیون تومان رسیده نوشته که «یعنی یک خریدار خانه‌اولی باید برای خرید یک خانه ۵۰ متری در منطقه متوسط تهران حداقل دو میلیارد و ۲۵۰ میلیون تومان هزینه کند. وام خرید و جعاله مسکن برای زوج‌های جوان ۴۸۰ میلیون تومان و برای افراد مجرد، ۲۸۰ میلیون تومان است. یعنی یک زوج تهرانی برای خرید یک خانه ۵۰ متری باید یک میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان آورده اولیه داشته باشند و تنها ۴۸۰ میلیون از مبلغ خانه را می‌توانند از طریق وام تامین کنند.»
به عبارتی با وام مسکن زوجین تنها می‌توان یک اتاق ۱۲ متری خرید! این متراژ برای افراد مجرد کمتر هم می‌شود. چون وام ۲۸۰ میلیونی مسکن آنها، تنها برای خرید ۶ متر از یک واحد مسکونی کفایت می‌کند و حتی آنها نمی‌توانند با این وام مالک یک اتاق معمولی در تهران شوند.
این در حالیست که قدرت خرید واقعی وام مسکن حتی کمتر از ۱۲ متر از یک واحد مسکونی است. چون برای خرید وام مسکن ۴۸۰ میلیون تومانی باید حدود ۱۳۵ میلیون تومان هزینه کرد و هزینه خرید وام ۲۸۰ میلیون تومانی هم ۷۸ میلیون تومان است.
احسان سلطانی پژوهشگر و تحلیلگر اقتصادی نیز در محاسباتی نشان داده که ایران دارای پایین‌ترین میزان استطاعت‌پذیری تهیه (خرید یا اجاره) مسکن توسط مردم در قاره آسیا (پس از سوریه و سریلانکا) است.
احسان سلطانی معتقد است که «ضعف، اهمال، بی برنامگی و بی مسئولیتی دولت از یک سو و شدت رهاسازی، به بازارسپاری و مالی سازی (سفته بازی و سوداگری و کالای سرمایه ای سازی) در بخش مسکن در سوی دیگر همراه با اهرم شوک های قیمت ارز، شرایطی را فراهم آورده است که در کشوری با زمین فراوان و ارزان ترین هزینه تولید مسکن (کارگر ارزان مهاجر و تولید مصالح ساختمانی انرژی بر با انرژی بسیار ارزان)، مردم کمترین استطاعت خرید مسکن را داشته باشند.»
به عقیده این تحلیلگر اقتصادی شوکهای قیمت ارز و در سوی دیگر فعالیت های سفته بازانه و سوداگرانه و تبدیل مسکن به کالای سفته بازی و سرمایه‌ای (به سبب معافیت گسترده املاک و مستغلات از مالیات، اعم از خانه های اضافی یا خالی، عایدی سرمایه، ویلا و مسکن لوکس، سوداگری و …) مهم ترین دلیل رالی قیمت ها در زمین و مسکن است.
رکود تورمی در بازار مسکن ایران و سیاست‌گذاری‌های نادرست حکومت سبب شده این بازار حتی برای آندسته از شهروندانی که پول کافی برای خرید مسکن دارند هم جذابیتی نداشته باشند. به همین دلیل است که سرمایه‌هایی که می‌تواند در بازار مسکن ایران در گردش قرار بگیرد از ایران خارج شده و جذب بازار مسکن کشورهای دیگر می‌شود. همین موضوع ترکیه را به یکی از مقاصد اصلی سرمایه‌گذاری مسکن ایرانیان تبدیل کرده و ایرانی‌ها از جمله سرمایه‌گذاران اصلی در بازار مسکن این کشور هستند.
