روشنک آسترکی – وضعیت نابسامان اقتصاد ایران که حاصل سالها برنامهریزی و مدیریت ناکارآمدِ آمیخته به بیتفاوتی بوده امروز در برخی زمینهها، مانند اشتغال، که با معیشت مردم ارتباط مستقیم دارد ملموستر است.
اما واقعیت اینست که در تمام حوزهها مقامات دولتهای مختلف جمهوری اسلامی نتوانستند به بهبود وضعیت کمک کرده و همه ستونهای اقتصاد ایران را فرسوده کردهاند به طوری که فروریختن کل پیکره اقتصاد ایران چندان دور از ذهن نیست.
یکی از بازارهایی که دولت با دخالت در آن بحرانهای جبرانناپذیری ایجاد کرده بازار مسکن است.
از نمونه اقدامهای اشتباه دولت پیرامون بازار مسکن «طرح مسکن مهر» است که در روزهای گذشته و پس از زلزله کرمانشاه، مانند دُملی چرکین دوباره سرباز کرد و مورد توجه قرار گرفت.
جدا از کیفیت مسکن مهر که در روزهای گذشته برجسته شده، این پروژه هر چند آغازگر بحران بازار مسکن در کشور نبود اما باعث ضررهای جبرانناپذیری در بازار مسکن در ایران شد.
در حالی که کارشناسان معتقد بودند با توجه به جمعیت کشور سالانه به حدود ۷۰۰ هزار تا یک میلیون مسکن جدید نیاز است، در دولت محمود احمدینژاد با نگاهی تکبُعدی به بازار مسکن، و متمرکز بر افزایش عرضه، تصویب شد که سالانه یک میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی از طریق پروژه مسکن مهر ساخته شود.
با وجود اینکه کارشناسان منابع و امکانات و همچنین وضعیت بازار را برای ساخت تا سالی ۲۰ هزار واحد مسکونی در طرح مسکن مهر ارزیابی میکردند اما عرضه انبوه مسکن به دست دولت احمدینژاد رکودی را بر بازار مسکن تحمیل کرد که همچنان دامن این بازار را گرفته است.
رشد ساخت و سازها با رشد شدید قیمت ها مواجه شد و نه تنها به حل مشکل مسکن اقشار میانی و فرودست جامعه، که ظاهرا هدف طرح مسکن مهر بودند، کمکی نکرد، بلکه مشکلات این افراد را چند برابر کرد. با رشد قیمت زمین و مسکن که در برخی مناطق به ۵۰۰ درصد رسیده بود اجارهبها نیز افزایش یافت و اقشاری که قرار بود خانهدار شوند نیز دیگر نمیتوانستند اجارهبهای خود را بپردازند.
هجوم نقدینگی سرگردان به بازار مسکنِ بدون ریسک، رکود دیگر فعالیتهای اقتصاد در سالهای تحریم که به دلالی و سفتهبازی در بازار مسکن دامن زد، افزایش قیمت مصالح ساختمانی نیز از دیگر دلایل رکود بازار مسکن بودند.
در همین حال رکود عمیق و ماندگار بازار مسکن به رکود در ساخت و ساز نیز منتهی شد و پس از چند سال ۵۰ صنعت وابسته به ساخت و ساز در ایران را نیز متاثر از خود کرد.
کارشناسان معتقد بودند از یک سو رشد نامتناسب صنعت ایران ناشی از رکود بخش مسکن است و از دیگر سو برای رفع این عدم تناسب و دستیابی به رشد مثبت در حوزه صنعت، دولت باید بخش مسکن را با اتخاذ سیاستهایی به رونق برساند.
در سال ۹۲ و با روی کار آمدن دولت تدبیر و امید نیز بخش عمدهای از وعدههای روحانی بر بهبود شرایط بازار مسکن متمرکز شد. در حالی که دولت به ساخت پروژه نیمه کاره مسکن مهر ادامه داد و بعدها مدعی شد ۶۰ درصد این پروژه در دولت تدبیر و امید به پایان رسیده است اما در کنارش طرحهایی را نیز برای ایجاد رونق در بازار مسکن و خانهدار کردن ایرانیان انجام میدادند.
اکنون با گذشته ۵ سال، مسکن مهر به عنوان محصول مشترک دولتهای احمدینژاد و روحانی وضعیت اسفناکی دارد و دیگر طرحهای دولت روحانی نیز نتوانستهاند مشکلگشا باشند و همان عدم کارشناسی و ناکارآمدیهای طرح مسکن مهرِ احمدینژاد در آنها موج میزند.
برای نمونه دولت در سال ۹۲ طرح مسکن اجتماعی را به عنوان یک مدل پیشنهادی ارائه کرد تا اینکه نهایتا در سوم اسفندماه ۹۵ جزییات این طرح به تصویب هیات وزیران رسید. بر اساس آن مقرر شد سالیانه ۱۰۰ هزار واحد در قالب مسکن اجتماعی و مسکن حمایتی با مسوولیت بنیاد مسکن تامین شود؛ طرحی که هنوز با گذشت دو سال روی کاغذ باقی مانده است.
حامد مظاهریان، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، تیرماه امسال گفته بود: «مسکن اجتماعی از ابتدای سال جاری با هدف تامین سالیانه ۱۰۰ هزار مسکن برای اقشار کم درآمد کلید خورده است.»
اما جواد حقشناس، معاون امور مسکن شهری بنیاد مسکن، پنجم مهرماه در گفتگویی اظهار کرد: «تا کنون هیچگونه منابع مالی و تسهیلات بانکی برای اجرای طرح مسکن اجتماعی و حمایتی اقشار کم درآمد و آسیبپذیر جامعه اختصاص نیافته است.»
در حالی که عملی شدن طرح «مسکن اجتماعی» همچنان در گیر و دار تایید و رد مسئولان بسر میبرد، چند هفتهای است خبرهایی از طرح دیگری با عنوان «طرح مسکن متری» از سوی مسئولان مطرح شده است. طرحی که از همین مراحل نخستین با انتقادهایی روبرو شده و برخی کارشناسان آن را مانند دیگر طرحهای سالهای گذشته ناکارآمد توصیف میکنند.
البته این طرح در سال ۸۴ و در اوایل دولت نهم نیز پیشنهاد شده بود که بر اساس آن افرادی که قادر به پرداخت اقساط کلان وامهای مسکن نیستند و یا پسانداز آنها به قدری نیست که بتوانند واحدهای کوچک را خریداری کنند، میتوانند با اجرای طرح «مسکن متری» به جای خرید کل خانه از خرید چند متر خانه شروع کنند و کم کم با افزایش این متراژ بتوانند مالک خانه شوند.
اکنون این طرح در بورس کالا مطرح شده و حامد سلطانینژاد، مدیرعامل بورس کالا در توضیح آن گفته است: «برای فروش مسکن، ابزاری تهیه شده که بتواند سبدی از مسکن تعریف و روی آن، شاخص تعریف شود؛ به این معنا که افرادی همواره در بازار وجود داشته باشند که تمایل دارند در ازای این شاخص، متراژ مشخصی از پایه مسکن را به مردم و متقاضیان تحویل دهند و مابه التفاوت مواردی مانند طبقه، نور و کیفت ساختمان را در زمان تحویل از مشتری دریافت کنند؛ به این معنا که فرض کنید طبقه اول یک واحدی در منطقه، ملاک قرار گیرد و اگر کسی طبقه ۵ را خواست، موقع تحویل پول اضافهتری موقع تحویل پرداخت کند.»
این طرح اما منتقدانی جدی دارد. یکی از انتقادات وارد شده به این طرح اینست که ممکن است فروشنده تراکم و تعداد آپارتمانها را برای سود بالاتر افزایش دهد؛ در نتیجه سرانه استفاده از زمین بالا میرود و این مساله بر قیمت و نیز مصالح تاثیر میگذارد و در نتیجه تعادل در زمینه خرید مسکن به هم میریزد.
از سوی دیگر کارشناسان معتقدند وقتی از قیمت یک متر مسکن صحبت میشود باید به این نکته توجه نمود که قیمت این یک متر مسکن در مناطق مختلف و حتی در ساختمانهای یک محله و خیابان متفاوت است. بنابراین این طرح تنها میتواند برای پروژههای محدود انبوهسازان و در برخی از مناطق قابل اجرا باشد.
برخی نیز میگویند هنگامی که شخصی بخشی از آپارتمانی را خریداری میکند، قابلیت دسترسی و تملک آن وجود ندارد، در حالی که در ایران خرید و فروش کالا فیزیکی است، معاملات باید منجر به تحویل شود و کالا، معامله و تحویل داده میشود.
از سوی دیگر در مورد اینکه آیا این طرح بتواند بازار مسکن را اصطلاحا تکان دهد و رونق را به آن بیاورد اما و اگرهایی وجود دارد. علیاصغر بدری، کارشناس مطالعات شهرسازی و اقتصاد شهری، در این باره گفته است: «فروش متری زمین یعنی جذب سرمایههای خرد و انباشت آن در صندوق زمین و ساختمان است؛ یعنی هر متقاضی میتواند به اندازه توانایی خود سهام یک متر تا چندین متر از یک ملک را خریداری کرده و با انباشت سرمایههای خرد و انتقال آن به ساخت و ساز میتوانند سود مطلوبی به دست بیاورند؛ بنابراین تحرک بازار و فروش متری زمین در بورس دو مقوله جدا از هم بوده و ارتباط منطقی با هم ندارد.»
با این شرایط به نظر نمیرسد طرحهایی که این روزها برای جان دادن دوباره به بازار راکد و در کما فرورفتهی مسکن مطرح میشود چندان کارآمد باشند و بیشتر مجموعهای دستکاری شده از طرحهای گذشته هستند که قبلا هم یک بار یا بیشتر ناکامیشان مشخص شده است.