روشنک آسترکی – بازار مسکن به عنوان یکی از مهمترین بازارهای ایران سال‌هاست با مشکلات ساختاری روبروست که پا به پای مشکلات در دیگر بخش‌های اقتصاد، با گسترش رکود تورمی روبرو شده است.
همواره مسکن و خوراک دو نیاز اصلی انسان‌ها در هر شرایطی ارزیابی شده اما در سایه چهار دهه حکومت ناکارآمد در ایران، مسکن به عنوان اساسی‌ترین نیاز مدت‌هاست به دغدغه‌ای جدی برای اکثریت جمعیت کشور تبدیل شده و بازار مسکن یکی از نابسامان‌ترین بازارهای ایران به شمار می‌رود.
بازار مسکن در هفته‌های گذشته دچار التهابات اساسی شد و نه تنها در بخش خرید و فروش بلکه در بخش اجاره نیز برای جمعیت مستأجر کشور شرایطی بحرانی ایجاد کرد.
این در حالیست که التهاب در بازار مسکن در سایه‌ی خبرهای کُرونا و بحران در بازارهای دیگری چون ارز و اتومبیل قرار گرفت اما زنگ خطر در این بازار چنان به صدا درآمده که وزیر راه و شهرسازی از «بحرانی‌ترین حالت ممکن» در بازار مسکن سخن می‌گوید.
محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی هفته جاری گفته که «برخی عوامل اقتصادی باعث هجوم سرمایه‌ها برای حفظ ارزش سرمایه به بازار مسکن و ساختمان می‌شود و در شرایط فعلی در یکی از بحرانی‌ترین حالات قرار داریم.»
خرید آپارتمان در جنوب تهران نیازمند ۳۵۷ سال پس‌انداز کل حقوق!
گزارش‌هایی که بر اساس آمارهای دولتی در ایران تنظیم شده، نشان می‌دهد بازار مسکن در بخش خرید و فروش طی دو سال گذشته ۲۰۰ تا ۳۰۰ درصد، یعنی سه تا چهار برابر، رشد قیمتی را شاهد بوده است.
هر مترمربع زیربنای مسکونی شهر تهران طی خردادماه با رشد ۸ درصدی (معادل یک میلیون و ۴۰۰هزار تومان) نسبت به ماه قبل به ۱۸ میلیون و ۳۳۰ هزار تومان رسیده و رشد ۳۸ درصدی را نسبت به خرداد سال گذشته نشان می‌دهد. این ارقام نشان می‌دهد برای خرید یک واحد مسکونی ۶۰ متری در اغلب مناطق شهر تهران، حداقل یک میلیارد تومان بودجه نیاز است.
در چنین شرایطی یک کارگر با حقوق ماهانه ۲.۸ میلیون تومانی (در برآورد خوش‌بینانه) سال جاری، بدون حتی یک ریال هزینه از این حقوق، بعد از ۳۵۷ سال قادر خواهد بود ملک یک میلیارد تومانی را بخرد.
با توجه به اینکه حدود ۳۵ درصد از هزینه سبد معیشت خانوارها در استان‌های مختلف کشور صرف تامین مسکن می‌شود، با درآمد ماهانه ۲.۸ میلیون تومانی اغلب کارگران، مستمری‌بگیران و برخی کارمندان، بیش از ۱۰۰۰ سال زمان نیاز دارند تا بتوانند با پس‌انداز یک سوم درآمد سالانه خود، یک خانه کاملا معمولی در محله‌های جنوب شهر تهران خریداری کنند.
از سوی دیگر وام‌های خرید مسکن موجود نیز حتی نیمی از قیمت ملک را پوشش نمی‌دهند. برای نمونه متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در محله‌های متوسط و جنوبی تهران حدود ۱۶میلیون و ۹۷۰هزار تومان در هر مترمربع رسیده، با وام ۲۴۰ میلیون تومانی اوراق می‌توان ۱۴ مترمربع خانه در تهران خریداری کرد و تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی صندوق پس‌انداز مسکن یکم تنها برای ۹ متر و ۴۰ سانتیمتر خانه کفاف می‌دهد. این مبلغ وام برای محله‌های شمالی شهر تهران شاید کفاف خرید دو تا چهار مترمربع آپارتمان را بدهد.
قیمت ملک در تهران از متری ۱۰ میلیون تومان در محله‌های جنوبی آغاز و به متری حتی ۱۰۰ میلیون تومان در محله‌های شمال شهر می‌رسد.
در بخش اجاره نیز بازار مسکن با روند مشابه صعودی قیمت‌ها روبرو بوده بطوری که میانگین اجاره مسکن تهران در فصل زمستان ۱۳۹۸ نسبت به فصل مشابه در سال قبل از آن ۴۸ درصد افزایش یافته و در زمستان سال ۹۸ این روند به اوج خود در ۱۰ سال گذشته رسیده است. همچنین برخی گزارش‌ها از افزایش ۳۰ درصد افزایش قیمت رهن و اجاره مسکن در بعضی از نقاط تهران طی بهار ۹۹ نسبت به فصل پیش از آن خبر می‌دهند.
تورم با دستور مهار نمی‌شود!
اما نقش دولت در افزایش قیمت ملک و در پی آن، افزایش قیمت اجاره‌بها چه بوده است؟
واقعیت اینست که تیم اقتصادی حسن روحانی که اشتباهات محاسباتی زیادی را طی تقریبا هشت سال گذشته در کارنامه اقتصادی خود ثبت کرده، به تازگی در پی جذب سرمایه به بازار بورس نیز اشتباه خود را تکرار کرد.
دولتمردان روحانی تصور می‌کردند با تبلیغ و ایجاد موج روانی در بازار سرمایه و کشاندن نقدینگی مردم به سمت این بازار و ایجاد رونق در آن، روند افزایش قیمت در بازارهای دیگر مهار خواهد شد. تیم اقتصادی دولت اما «اصل همگرایی قیمت» در اقتصاد را نادیده گرفتند؛ بر اساس این اصل قابل پیش‌بینی بود که در ابتدا بازار بورس با جذب نقدینگی رونق می‌گیرد اما پس از مدت کوتاهی سایر بازارها از جمله بازار ارز، طلا، اتومبیل و مسکن نیز متاثر از این بازار افزایش قیمت خواهند داشت که با ایجاد موجی از گرانی در کالاهای دیگر ادامه پیدا خواهد کرد.
اکنون پرسش اساسی این است که دولت برای مهار بحران در بازار مسکن چه اقدامی انجام می‌دهد؟
حسن روحانی طی روزهای گذشته بر اساس اقداماتی که نمی‌توان آنها را جدی گرفت، دو دستور برای «توقف تورم بازار مسکن» صادر کرده است.
رئیس دولت در نخستین «دستور» برای «مهار تورم بازار مسکن» به وزیر راه و شهرسازی، وزیر امور اقتصادی و دارایی و رئیس کل بانک مرکزی فرمان داد تا «همه راهکارهای موجود و به کار بستن همه امکانات برای مهار تورم در بازار مسکن و اجاره» را در پیش بگیرند.
روحانی چند روز بعد در تماس تلفنی با محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی «دستور» داد که همه برنامه‌هایی را که می‌تواند منجر به مهار تورم بازار مسکن در بخش خرید و اجاره شود و به ساماندهی بخش مسکن در مقطع زمانی کنونی بیانجامد به دولت ارائه دهد.
همزمان وزیر راه و شهرسازی نیز از «بحرانی‌ترین حالت بازار مسکن» خبر داده اما با یک جمله از خود سلب مسئولیت کرده و گفته که «عامل اصلی التهاب‌زایی قیمت مسکن عواملی است که خارج از حیطه وزارت راه و شهرسازی است. همواره این فضای التهاب را کشور تجربه کرده است!»
طرحهای تکراری و ناکارآمد
حسن روحانی مدعی است که دولت مصمم است با برنامه‌ریزی مشکل مسکن را حل کند. اما این «مصمم بودن» در نهایت به طرحهای رنگارنگی ختم می‌شود که سال‌هاست برای ساماندهی بازار مسکن در حوزه خرید و فروش و اجاره طراحی می‌شوند ولی یا اجرا نمی‌شوند یا اجرای آنها در نیمه راه از اهداف اولیه فاصله گرفته و خود به مشکلی روی مشکلات تلنبار شده این بازار تبدیل می‌شوند.
دولت روحانی سال‌هاست وعده تولید مسکن ارزان را داده اما تا کنون اقدام عملی برای این کار انجام نداده است. پس از گذشت هفت سال از عمر دو دولت حسن روحانی، در پاییز سال گذشته طرح «اقدام ملی تامین مسکن» معرفی شد.
بر اساس این طرح که شبیه پروژه ناکام «مسکن مهر» است دولت برای ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی مجموعا در ۱۰ استان برنامه‌ریزی کرده. مشخص است که اجرای این طرح به عمر دولت روحانی قد نمی‌دهد و بر دوش دولت بعدی خواهد ماند.
گفتنی است این پروژه از ابتدای دولت نخست روحانی مطرح بود اما شش سال روی کاغذ ماند!
بر اساس این طرح، دولت زمین‌هایی را برای ساخت مسکن در نظر گرفته و هزینه ساخت را به صورت نقد و اقساط از واجدین شرایط دریافت می‌کند.
این طرح که کپی‌برداری شده از «مسکن مهر» است قرار است زنان و مردان سرپرست خانوار را که دارای ملک نباشند در بر بگیرد. متقاضیان می‌توانند برای دریافت این واحدها در شهری که دست کم پنج سال در آن سکونت داشته‌اند اقدام کنند. در همین گام نخست کسانی که خانه ندارند اما در شهر محل سکونت‌شان طرح ملی مسکن اجرا نمی‌شود باید صاحب خانه شدن را فراموش کنند.
از سوی دیگر واجدین شرایط می‌توانند تسهیلات وام بانکی به مبلغ ۷۵ تا صد میلیون تومان با نرخ ۱۸ درصد و با بازپرداخت حداکثر ۱۲ سال دریافت کنند. این در حالیست که دولت در حال حاضر قیمت ساخت هر یک از این واحدهای مسکونی را ۵ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان برآورد کرده است. همانطور که در بسیاری از پروژه‌های انبوه‌سازی از جمله مسکن مهر اتفاق افتاده، در این طرح نیز احتمال دارد تا پایان ساخت آپارتمان‌ها، قیمت ساخت افزایش یافته و دولت پول بیشتری از متقاضیان طلب کند.
با اینهمه حتی اگر همین قیمت ۵ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان نیز ثابت بماند نیز هر واحد ۷۵ متری حدود ۳۹۰ میلیون تومان قیمت خواهد داشت. با توجه به وام ۷۵ تا ۱۰۰ میلیون تومانی، هر متقاضی باید ۲۹۰ تا ۳۱۵ میلیون تومان از جیب خود بپردازد. از سوی دیگر مبلغ اقساط وام حتی در صورت بازپرداخت ۱۲ ساله با سود ۱۸ درصد رقمی حدود ۸۲۰ هزار تومان در ماه خواهد شد. به این ترتیب معلوم نیست چند درصد از کارگران، زنان سرپرست خانوار، زوج‌های جوان، بازنشستگان و مستمری‌بگیران در این شرایط اقتصادی حدود ۳۰۰ میلیون پول نقد برای شرکت در این طرح را داشته باشند، به ویژه آنکه متقاضیان در ابتدای کار نیز باید ۳۰ درصد قیمت تمام‌شده ملک را به حساب دولت واریز کنند!
پرسش دیگر اینست که چند درصد از اقشار ضعیف، نیازمند و حداقلی‌بگیر توان پرداخت اقساط بیش از ۸۰۰ هزار تومان در ماه را دارند؟!
در آنسوی ماجرا نمایندگان یازدهمین دوره مجلس شورای اسلامی نیز با ناکارآمد خواندن اقدامات دولت در بازار مسکن طرحی با عنوان «طرح مسکن انقلاب» را رونمایی کرده و مدعی هستند با این طرح قیمت‌ها در بازار مسکن مهار می‌شود!
اما «طرح مسکن انقلاب» هم مانند «طرح ملی مسکن»، چیزی شبیه «مسکن مهر» است و دوباره قرار است زمین‌های دولتی در اختیار مردم قرار بگیرد تا تأثیر نرخ زمین در مسکن صفر شود.
در طرح «مسکن مهر» ساخت دو میلیون واحد مسکونی در دستور کار قرار گرفت. در طرح ملی مسکن این تعداد به ۴۰۰ هزار واحد کاهش پیدا کرده و در طرح «مسکن انقلاب» نمایندگان طراح مدعی هستند که ترمیم و ساخت مسکن در مناطق حاشیه‌نشین و بافت‌های فرسوده نیز در دستور کار قرار خواهد گرفت.
نمایندگان طراح «مسکن انقلاب» می‌گویند در ساز و کار این طرح، تجربیات گذشته از ابتدای انقلاب تا کنون را مد نظر قرار داده‌اند با اینهمه نگاهی به همه طرحهای مسکن در ۴۰ سال گذشته نشان می‌دهد همگی آنها از جمله طرحهای اخیر دولت و مجلس شورای اسلامی، کپی برابر اصل طرحهای پیشین هستند که در نهایت نمی‌تواند اقشار ضعیف و آسیب‌پذیر را صاحب خانه کند.
یکی از مشکلات طراحان و برنامه‌ریزان حوزه مسکن چه در دولت و چه در مجلس شورای اسلامی اینست که مشکلات بازار مسکن را نادیده می‌گیرند و تنها به سهم قابل توجه هزینه زمین در هزینه تمام شده مسکن فکر می‌کنند و به دنبال حذف این روند با توزیع زمین‌های دولتی هستند.
حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاورین املاک در این‌باره گفته که «ورود بانک‌ها به حوزه مسکن و بنگاه‌داری از سوی این موسسات از عوامل برهم زننده بازار مسکن است. همچنین عدم پرداخت تسهیلات بانکی متناسب برای خرید مسکن به مردم باعث تشدید مشکلات این حوزه شده است. متاسفانه در ایران، مسکن هنوز به عنوان سرمایه تلقی می‌شود. از سوی دیگر، وجود سوداگری در بازار مسکن، نبود برنامه منسجم و دخالت نهادهای غیر مرتبط با مسکن نیز از دیگر مشکلات بازار مسکن است.»
از سوی دیگر حتی با فرض محال که این طرحهای کپی شده از روی یکدیگر درست اجرا شوند، باز به دلیل اینکه بهره‌برداری از پروژه‌ها چند سال زمان می‌برد، در حال حاضر نمی‌توانند بحران تورم و گرانی در بازار مسکن را حل کنند به ویژه آنکه یکی از مهمترین مشکلات در بازار مسکن، گرانی اجاره‌بهاست.
خانه نخواستیم، برای پرداخت اجاره کمک کنید!
موج سنگین افزایش قیمت در بازار اجاره از بهار ۱۳۹۷ آغاز شد و روز به روز عظیم‌تر شد. بحران ایجاد شده برای خانوارهای مستأجر و ناتوانی آنها در پرداخت اجاره موجب جابجایی جمعیتی مردم به محله‌های پایین شهر و حتی حاشیه‌‌ی شهرها شده است. جابجایی جمعیت موجب ایجاد تغییرات اساسی در لایه‌های اجتماعی شده که یکی از عوارض آن، تجزیه و فروپاشی و حتی حذف طبقات متوسط در شهرهای بزرگ است.
از سوی دیگر به عقیده بسیاری از کارشناسان اقتصاد و جامعه‌شناسی، مهاجرت خانوارهای متوسط از مراکز شهرها به محله‌های تنگدست و حاشیه‌ای که بستر مناسبی برای رشد بزه‌های اجتماعی است همواره همراه با پیامدهای اجتماعی سنگین برای جامعه است.
اکنون در ایران میلیون‌ها خانوارِ عمدتا ساکن کلانشهرها وجود دارند که توان پرداخت رهن و اجاره را ندارند و به دلیل اشتغال در این شهرها قادر به مهاجرت به شهرستان‌ها نیز نیستند.
بر اساس آمارهای رسمی ۳۰ درصد از جمعیت کشور مستاجر هستند که این نسبت برای تهران به ۴۳ درصد جمعیت پایتخت می‌رسد.
اگر تا چند سال پیش انتظاراتی برای ارائه برنامه‌ها و طرح‌هایی جهت صاحب خانه شدن مردم از دولت وجود داشت، حالا مردم چشم‌انتظار حمایت از سوی دولت برای پرداخت اجاره در محله‌های تنگدست و حاشیه‌ای شهرها هستند.
در این میان، حمایت از مستأجران در قالب وام برای پرداخت ودیعه خانه، از جمله طرح‌هایی بود که قرار بود سال گذشته توسط دولت انجام شود اما اجرایی نشد. حتی دولت مطرح کرده بود که خانه‌های ارزان یا نیمه‌کاره را از سازندگان مسکن خریداری کرده و با تسهیلات در اختیار خانوارهای مستأجر قرار می‌دهد تا آنها با پرداخت قسطی بهای ملک، صاحب آن شوند؛ این طرح نیز هیچوقت عملی نشد و البته با توجه به وضعیت اقتصادی کشور و کسری بودجه شدید دولت برای هزینه‌های جاری مشخص است که چنین طرحهای در حد «حرف» و وعده باقی خواهد ماند.
به تازگی با ایجاد بحران جدی برای سکونت بسیاری از خانوارهای مستأجر، وزیر راه و شهرسازی گفته که «دولت قصد دارد کمک کند تا در شرایط کرونایی بخشی از مستأجرانی که نیازمند حمایت هستند، تسهیلات حمایتی دریافت کنند به همین منظور کمیته‌ای متشکل از سازمان برنامه و بودجه، وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، وزارت اقتصاد و وزارت راه و شهرسازی تشکیل شده تا تمهیداتی در این خصوص اندیشیده شود.»
با توجه به محاسبات عجیب و غریب دولت در پرداخت وام‌های خرید مسکن و اقساط سنگین آنها، اینکه تیم اقتصادی دولت بتوانند طی ماه‌های آینده طرح کارآمدی برای ساماندهی خانوارهای مستأجر و حداقلی‌بگیر و یا بیکار طراحی و اجرا کنند، بسیار بعید و در حد یک معجزه به نظر می‌رسد!
