فیروزه رمضان زاده- درحالی که انتظار می‌رفت با آغاز به کار دولت یازدهم، رکود قیمت‌ها در بازار مسکن شکسته شود اما همچنان پس از گذشت بیش از سه سال از فعالیت دولت حسن روحانی بازارخرید وفروش مسکن در وضعیت رکود به سر می‌برد.
به گواهی آمارهای رسمی، رکود معاملات در بازار مسکن و ساخت و ساز همچنان ادامه دارد و نرخ اجاره مسکن هم در اغلب شهرهای ایران روندی صعودی داشته است. ظاهرا این روند افزایش قیمت، ادامه خواهد داشت به طوری که به گفته رییس اتحادیه املاک استان تهران قیمت مسکن در تابستان سال ۱۳۹۶ نیز با افزایش روبرو خواهد شد.
افزایش ۷.۳ درصدی قیمت هر متر خانه
آخرین گزارش بانک مرکزی جمهوری اسلامی از افزایش رشد ۵/ ۹ درصدی و ۱۰.۴ درصدی شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در مهرماه و آذرماه جاری در شهر تهران خبرمی‌دهد.
همین گزارش همچنین از افزایش ۷.۳ درصدی قیمت خرید هر متر زیربنای واحد مسکونی درآبان‌ماه جاری نسبت به آبان سال گذشته، کاهش معاملات آپارتمان‌های مسکونی و افزایش متوسط قیمت خرید و فروش مسکن حکایت می‌کند. به گواهی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی نیز قیمت مسکن در تهران درسه ماه دوم تابستان ۱۳۹۵ حدود ۱۱ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش داشته است.
امیرعلی، مدیر یکی از بنگاه‌های مشاور املاک در منطقه تهرانپارس تهران در گفتگو با کیهان لندن میگوید: «امسال قیمت خرید هر متر زیربنا خانه مسکونی در تهران بین ۲۵ تا ۳۰ درصد گران شد، اجاره‌ها هم بین ۱۰ تا ۱۵ درصد رشد داشتند. ازسوی دیگر تمایل به دریافت اجاره ماهانه بیش از پول رهن است پول رهن به ازای متری ۸۰۰ هزار تومان تا یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان تعیین می‌شود. معادل اجاره هم به ازای هر ۱۰ میلیون تومان ۳۰۰ هزارتومان تعیین می‌شود که تمایل به دریافت چنین مبالغی به دلیل کاهش سود بانکی افزایش یافته است.»
این روزها صاحبخانه‌ها به دلیل کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی خواهان دریافت اجاره بهای بیشتر با ودیعه پایین‌تر هستند، از سوی دیگر کمتر خانه یا آپارتمانی درتهران به صورت رهن کامل اجاره داده می‌شود.
در تهران
رضا که در منطقه شهرام تهران در طبقه دوم خانه یکی از اقوام خود به صورت رهن و اجاره زندگی می‌کند به کیهان لندن میگوید: «در حال حاضر خرید و فروش خانه بسیار راکد است، اجاره‌ها افزایش پیدا کرده، رهن هم چند سالی است که از رونق افتاده چون بهره پول بانک‌ها کم شده، کاسبی‌ها خراب شده، ۹۵ درصد مالکان اجاره می‌خواهند و پول رهن به دردشان نمی‌خورد.»
او توضیح می‌دهد: «۱۰- ۱۵ سال پیش صاحبخانه می‌گفت پول نمی‌خواهم درآمد دارم، رهن می‌دهم و اجاره نمی‌خواهم مثلاً ۱۰ میلیون تومان می‌گرفت اجاره نمی‌گرفت پول را می‌گذاشت بانک، بهره‌اش را می‌گرفت، اما امروز میگوید بانک سود قبلی را نمی‌دهد، کاسبی‌ها خراب است، مغازه‌ها یکی یکی دارند تعطیل می‌شوند.»
مهناز که پرستار است و همراه پسرو دخترش در شهرک اکباتان زندگی می‌کند به کیهان لندن میگوید: «پارسال در شهرک اکباتان یک خانه ۱۳۵ متری سه خوابه اجاره کردم ۲۰ میلیون تومان پیش با دو میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اجاره ولی یک‌دفعه امسال ۶۰۰ هزارتومان گذاشت روی کرایه خانه.»
او با اشاره به سیرصعودی اجاره‌بها میگوید: «خود بنگاه‌ها تاحدودی در این وضعیت دخالت دارند و نرخ‌ها را بالا و پایین می‌برند. سهم بنگاه من شد ۱ و نیم میلیون تومان، سهم صاحبخانه هم دو و نیم میلیون تومان.»
مهناز پیشتر در یک خانه دو طبقه ۷۰ متری در محدوده خیابان گرگان سابق، نامجوی فعلی، همراه با همسر سابق و پسرو دخترش زندگی می‌کرد. پس از سه سال و جدایی از همسرش با پسر و دخترش به شهرک اکباتان نقل مکان کردند.
میگوید: «پسرم به خاطر موقعیت شغلی‌اش، دنبال جای خوبی بود، اکباتان هم از نظر امکانات و فضای سبز یک شهرک تقریباً به سبک اروپایی است.»
به گفته وی «در حال حاضر اجاره خانه، متری یک میلیون تومان شده یعنی مثلاً اگرجای ۱۰۰ متری بخواهی اجاره کنی حداقل باید ۵۰ میلیون تومان پول بدهی. مثلاً یکی از دوستان من در مقدس اردبیلی یک آپارتمان ۲۰۰ متری در یک برج مسکونی با ۳۰۰ میلیون تومان رهن کرده».
مهناز ادامه می‌دهد: «پرداخت این اجاره برای ما سنگین است من که از پس‌اش برنمی‌آیم، پسرم این اجاره را پرداخت می‌کند. واقعا روی ما فشار زیادی است. ولی هر جای دیگری بروی کمی‌بالاتر یا پایین تر، وضعیت اجاره‌ها به همین شکل است، مگر در مناطق پایین شهر.»
در حال حاضربرای خرید یک آپارتمان ۸۶ متری دوخوابه در خیابان عباس‌آباد تهران، حداقل ۵۰۰ میلیون تومان پول نقد لازم است. خریدار یک یک آپارتمان ۵۲ متری یک اتاق خوابه در محدوده فلکه چهارم تهرانپارس نیز باید نزدیک به ۲۰۰ میلیون تومان بپردازد.
در منطقه یوسف‌آباد نیز یک آپارتمان ۱۱۰ متری را باید با ۵۰ میلیون تومان پول پیش (ودیعه) و دو میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اجاره کرد اما در منطقه پیروزی تهران، مثلاً در خیابان پاسدار گمنام، ودیعه یک آپارتمان ۶۲ متری ۱۵ میلیون تومان و اجاره آن ۸۰۰ هزارتومان است.
در اصفهان
محمدرضا، مدیر یک بنگاه مشاور املاک در یکی از مناطق اصفهان در مورد اجاره‌بها و قیمت خانه در مناطق مختلف اصفهان به کیهان لندن میگوید: « برعکس بقیه شهرها، جنوب شهر اصفهان، منطقه خوبی است و در شمال شهر هم، اقشار مستضعف و کم و بیش متوسط زندگی می‌کنند.»
وی می‌افزاید: «مناطقی در اصفهان مثلاً مجتمعی مشرف به زاینده‌رود هر واحد آن متری ۱۵ میلیون تومان بود و سازنده‌های آن مرتبط هستند به تشکیلات آقای محمدی ری‌شهری. این مجتمع آپارتمان‌های بزرگ خیلی لوکس ۲۰۰- ۳۰۰ متری به بالا دارد که کارخانه‌دارها و پولدارهای معروف در این مجتمع‌ها واحد خریده بودند، ولی زمانی که به کلاس گذاشتن بین اصفهانی‌ها افتاد، قیمت واحدهای آن مجتمع، به متری ۲۰ میلیون تومان هم کشید که البته نمی‌فروختند، بالاخره حدود یک ماه پیش یک کارخانه‌دار آمد یک واحد ۳۰۰ متری همان مجتمع را متری ۷ و نیم میلیون تومان خرید، آن هم نه نقد، ۵۰ درصد نقد و بقیه را در چک‌های چند نوبته داد.»
این مدیر معاملات ملکی در اصفهان میگوید: «اگر متری ۶ یا ۶ و نیم میلیون تومان بپردازید می‌توانید یک آپارتمان نوساز با ماتریال خیلی خوب در جای متوسط اصفهان بخرید، حالا عده‌ای هستند محتاج پول نیستند آپارتمان‌های خود را کماکان متری ۱۰- ۱۲ میلیون تومان ارزان‌تر نمی‌دهند، مخصوصاً یک سری مجتمع‌های مسکونی مشرف به زاینده‌رود و پارک، کنار رودخانه و در غرب شهر؛ البته در شهرک‌های اطراف اصفهان با متری ۲ تا۳ میلیون تومان هم می‌توانید خانه بخرید.»
محمدرضا در مورد نرخ اجاره‌ها در اصفهان میگوید: «اجاره‌ها در اطراف شهر، محل‌های پایین و مستضعف‌نشین و شلوغ کمتر است، اگر ۱۰ – ۱۵ میلیون بدهید با زیر یک میلیون تا ۹۰۰ هزار تومان می‌توانید یک دو خوابه ۸۰ متری پیدا کنید آن هم در یک جای متوسط شهری، برای یک واحد ۱۰۰ متری باید ۱۵ میلیون تومان پول پیش و ۱ تا ۱ میلیون و ۱۰۰ اجاره بدهید، در جاهای خوب شهر برای اجاره یک آپارتمان دو خوابه بزرگ یا سه خوابه کوچک باید ۳۰ میلیون پول پیش بدهید با ۱ و نیم میلیون اجاره، البته در اصفهان آپارتمان‌هایی هست با ۴۰ میلیون تومان پول پیش و ماهی ۲ونیم تا ۳ میلیون اجاره بها ولی در مجموع در اصفهان اگر ۱۵ میلیون تومان پول پیش بدهید می‌توانید یک آپارتمان دوخوابه در جای متوسط شهری با ماهی ۱ تا ۱ میلیون و ۲۰۰ هزارتومان اجاره کنید.»
سود ۱۷۱ میلیونی برای وام ۱۶۰ میلیونی
با وجود بالارفتن قیمت خرید مسکن، مسوولان بانک مرکزی جمهوری اسلامی همچنان بر این وعده خود پافشاری می‌کنند که با توجه به تسهیلات نظام بانکی برای تامین مالی خرید مسکن، اکنون فضای مناسبی برای خانه‌دار شدن فراهم شده است.
اما بسیاری از کارشناسان، ارایه وام ۶۰ تا ۱۶۰ میلیونی بانک مسکن را برای رونق و بهبود وضعیت مسکن در ایران، تلاشی نافرجام ارزیابی می‌کنند چرا که بازپرداخت اقساط این وام‌ها با وجود شرایط محدودکننده و نرخ بالای سود بانکی از توان خانواده‌های دهک‌های درآمدی پایین جامعه خارج است.
یک متقاضی وام ۱۶۰ میلیون تومانی طی ۱۴۴ ماه باید ماهانه ۲.۳ میلیون تومان قسط و در مجموع ۳۳۰ میلیون تومان به بانک مسکن پرداخت کند.
اقساط وام ۸۰میلیونی نیز در دوره ۱۴۴ ماهه، ماهانه یک میلیون و ۱۵۰ هزار تومان و در مجموع با ۱۶۵ میلیون بازپرداخت است.
مهناز، ساکن شهرک اکباتان در تهران، در ادامه‌ی گفتگو با کیهان لندن میگوید: «با ۱۵۰- ۱۶۰ میلیونی که بانک مسکن می‌دهد که نمی‌توان خانه خرید، باید ۱۰۰- ۱۵۰ میلیون تومان دیگر داشته باشی تا بتوانی حداقل یک خانه ۵۰-۶۰ متری بخری که الان متری ۴- ۵ میلیون تومان است مثلاً طرف‌های نظام آباد، گرگان یا سبلان، خانه‌های نوساز متری ۵ میلیون تومان است.»
وی با اشاره به طرح مسکن مهر میگوید: «مسکن مهری که احمدی‌نژاد پایه اش را گذاشت هیچ کمکی به وضعیت مسکن و کاهش اجاره‌ها نکرد، از مردم پول گرفتند یک سری خانه نیمه‌کاره را با هزار تا مشکل و عیب و ایراد تحویل مردم دادند که می‌بایست کلی خرج آن خانه‌ها کنند، مثلا آشپزخانه‌هایش کابینت و آبگرمکن نداشتند، یک سری هم پول مردم را خوردند.»
در طول فعالیت دولت یازدهم، پروژه مسکن مهر، ازجمله طرح‌های بزرگ توسعه در زمان دولت محمود احمدی نژاد به دلیل پیامدهای تورمی، افزایش قیمت واحدهای مسکونی، واگذاری اراضی نامناسب و ضعف خدمات زیربنایی و روبنایی به حاشیه رانده شد.
حالا دولت یازدهم با ورود به آخرین سال فعالیت خود از اجرای طرح جدیدی با عنوان « بسته کامل مسکن اجتماعی» خبرمی‌دهد، طرحی که براساس آن، قرار است در طول مدت شش سال، ٧۵٠هزار واحد مسکونی را با روش‌های مختلف ازجمله به شرط تملیک و اجاره‌ای به اقشار کم‌درآمد تحویل دهد.
این «بسته مسکن اجتماعی» در حالی پس از گذشت سه سال ونیم از حضور حسن روحانی بر کرسی ریاست دستگاه اجرایی جمهوری اسلامی ایران در دستور کار قرار دارد که همچنان کوهی از مشکلات اقتصادی ازجمله نرخ بالای بهره‌های بانکی و سیاست‌های ناکارآمد نظام بانکی ایران در بازار مسکن بدون ارائه راهکار رها و در نتیجه تلنبار شده است.
