با آغاز فصل جابجایی مستأجران در بهار و تابستان، قیمت اجاره مسکن با جهشی دوباره روبرو شده و قیمت‌ها حتی در مناطق جنوبی و حاشیه شهرها نیز نجومی شده است. گزارش تازه‌ای نشان می‌دهد تورم اجارهبهای مسکن در بهمن‌ماه گذشته ۵۰ درصد بوده و رکورد ۳۲ ساله گرانی اجاره در مناطق شهری کشور را شکسته است.
داده‌های آماری نشان می‌دهد در دو سال نخست دولت سیزدهم تورم اجاره‌بها رکورد شکسته و حتی از سطح تورم عمومی در کشور نیز پیشی گرفته است.
گزارش روزنامه «شرق» از وضعیت تورم بازار مسکن نشان می‌دهد که در پاییز ۱۴۰۰ تورم نقطه‌ای اجاره‌بها به ۵۳/۶ درصد رسیده بود؛ به عبارت بهتر خانوارهای مناطق شهری در این مقطع ۵۳/۶ درصد بیشتر در مقایسه با پاییز ۱۳۹۹ بابت اجاره هزینه کرده بودند. در سال بعد، یعنی پاییز ۱۴۰۱ هم تورم نقطه‌ای اجاره در نقاط شهری برابر با ۴۶ درصد و تورم فصلی معادل با ۱۶/۸ درصد به ثبت رسیده است.
اما جالب‌تر از آن آمارهای مربوط به زمستان ۱۴۰۱ است؛ آمارهای تغییرات اجاره مسکن که از سوی بانک مرکزی منتشر می‌شود، نشان می‌دهد اگرچه در سال ۱۴۰۰ رشد اجارهبهای مسکن به طور میانگین حدود ۴۷ درصد بوده؛ اما به طور خاص در بهمن‌ماه این سال عدد تورم به بیش از ۵۰ درصد هم رسیده و موفق شده رکورد ۳۲ ساله تورم اجاره‌بها در مناطق شهری کشور را بشکند.
گزارش‌ها از ارقام اجاره‌بها نشان‌دهنده افزایش عجیب اجاره در حد فاصل پیش و پس از نوروز ۱۴۰۲ است. ارقام اجاره برای خانه‌های لوکس و با متراژ بالا در شمال شهر تهران مرزهای «ارقام نجومی» را رد کرده است؛ برای نمونه یک واحد که ۴۰۰ متر مساحت دارد و در خیابان فرشته تهران واقع شده، با یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۱۴۰ میلیون تومان اجاره ماهانه معامله می‌شود یا واحدی ۷۰۰ متری در نیاوران با چهار میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۳۲۰ میلیون تومان اجاره داده می‌شود.
افزایش قیمت اجاره‌بها در تهران باعث شده است اکنون نه تنها مردم مجبور به مهاجرت به مناطق پایین‌تر شهر شوند بلکه تمایل برای اجاره واحدهایی با متراژ پایین و حداقل امکانات نیز افزایش پیدا کند؛ تا آنجا که در بین آگهی‌های مسکن به‌ویژه در جنوب شهر می‌توان میکروآپارتمان یا سوئیت‌های بسیار کوچک‌متراژ با سن بالا و حداقل امکانات را دید که عموما نیز از سوی زوج‌ها یا حتی خانواده‌های دارای فرزند اجاره می‌شوند. متراژ برخی از این خانه‌ها تنها ۱۰ متر است.
وبسایت «تجارت نیوز» در گزارشی میدانی به ارقام اجاره‌بها پس از تعطیلات نوروز پرداخته و نوشته که «۴۰ میلیون تومان ودیعه و سه میلیون تومان اجاره ماهانه مبلغی است که برای یک سوئیت ۱۸ متری با عمر بیشتر از ۳۲ سال در منطقه شمیران نو تعیین شده است.»
بر اساس این گزارش در آگهی این ملک آمده است که واحد مذکور می‌تواند مناسب زوج هم باشد! صاحبخانه نیز این آگهی را تأیید کرده و گفته است: «شما روی ۱۰ متر حساب کن، بقیه فضا سرویس بهداشتی و آشپزخانه است! به این ترتیب هر فرد در نهایت پنج متر فضا برای زندگی خواهد داشت؛ فضایی با طول و عرض دو نیم متر!»
در حال حاضر برای اجاره واحدی کوچک در مناطق جنوبی تهران مثل منیریه، سنگلج و خزانه باید در کمترین حالت، ودیعه ۸۰ میلیون تا صد میلیون تومانی و اجاره ماهانه چهار تا پنج میلیون تومانی پرداخت کرد.
گزارش دیگری از سوی «تجارت نیوز» که امروز دوشنبه ۲۸ فروردین ۱۴۰۲ منتشر شده نیز نشان می‌دهد که یک واحد ۸۵ متری در مهرشهر کرج با ودیعه ۲۵۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۵ میلیون تومان اعلام شده یا واحد ۷۰ متری دیگری در ورامین با ودیعه ۲۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۶ میلیون تومان اعلام شده است یا ودیعه واحد ۸۰ متری دیگری در اندیشه ۱۰۰ میلیون تومان با اجاره ماهانه ۸ میلیون تومان عنوان شده و در سایر شهرهای اطراف تهران از پاکدشت و پرند و اسلامشهر در جنوب تهران تا پردیس و رودهن و دماوند در شمال شرقی تهران هم بهای اجاره مسکن روندی صعودی را نشان می‌دهند.
نکته قابل توجه نجومی شدن ارقام اجاره‌بها در مناطق حاشیه شهرها است. در حاشیه پایتخت در محله خاک سفید که یکی از محلات بافت فرسوده و ناکارآمد تهران است، اجاره یک واحد ۴۵ متری ۲۲ سال ساخت صد میلیون تومان ودیعه و ماهی چهار میلیون تومان اجاره لازم دارد و یک سوئیت ۳۰ متری در این منطقه نیز با ۶۰ میلیون تومان ودیعه و چهار میلیون تومان اجاره ماهانه معامله می‌شود.
این ارقام نجومی برای اجاره مسکن در مناطق حاشیه‌ای در حالی اهمیت دارد که جمعیت حاشیه‌نشین در کشور به دلیل فقر و از جمله عدم توانایی تأمین هزینه مسکن با افزایش روبرو بوده است. حاشیه‌نشینان که غالبا از کم‌درآمدترین اقشار جامعه هستند امسال با تورم قابل توجهی در اجارهبهای مسکن روبرو شده و مشخص نیست چه سرنوشتی پیدا کنند.
هر چند جمهوری اسلامی آمار مشخصی از حاشیه‌نشینان ارائه نکرده است اما گزارش‌های مختلف نشان از وجود حدود ۱۴ میلیون نفر حاشیه‌نشین و در مجموع بیش از ۲۰ میلیون حاشیه‌نشین و بدمسکن حکایت دارد. بد مسکن‌ها ممکن است در مناطق مرکزی و جنوبی شهرها و اصطلاحا در بافت رسمی شهری زندگی کنند اما به دلیل قدیمی و غیراستاندارد بودن خانه‌ها به عنوان بدمسکن شناخته می‌شوند.
دیگر آمارهایی که تا کنون از سوی حکومت درباره جمعیت حاشیه‌نشین ایران منتشر شده نشان می‌دهد حدود یک‌سوم جمعیت استان خوزستان حاشیه‌نشین هستند. حدود یک چهارم جمعیت استان البرز و نزدیک به یک‌پنجم ساکنان خراسان رضوی را نیز حاشیه‌نشینان تشکیل می‌دهند.
روزنامه «دنیای اقتصاد» در گزارشی با عنوان «سه پیام آژیر اجاره‌بها» نوشته که در صورت ادامه تورم بالا در بازار اجاره دست‌‌‌‌کم سه پیامد منفی ناشی از آن گریبانگیر مستاجرها و این بازار خواهد بود. اولین پیامد مربوط به «افت اجباری کیفیت مسکن اجاره‌‌‌‌ای» برای مستاجرهاست. پیامد دوم مربوط به «حذف یا کاهش هزینه‌‌‌‌های ضروری در سبد ماهانه مصرف خانوار» است.»
این گزارش افزوده که «مهاجرت به حومه شهرها و کلان‌شهرها به دلیل ناتوانی از تأمین هزینه‌‌‌‌های اجاره‌‌‌‌نشینی در شهر مادر، سومین پیامد منفی تداوم تورم بالا در بازار اجاره است. موضوعی که دست‌‌‌‌کم در یک سال و نیم گذشته، در بازار مسکن شهر تهران و برخی دیگر از کلان‌شهرها به وضوح رخ داده و رصد شد.»
قابل توجه اینکه دستمزد کارگران در سال ۱۴۰۲ نسبت به سال ۱۴۰۱ تنها ۲۷ درصد افزایش پیدا کرده و از ۶ میلیون و ۴۳۳ هزار و ۱۱۷ تومان سال ۱۴۰۱ به ۸ میلیون و ۸۲ هزار و ۶۰ تومان افزایش پیدا کرده و فردی که حداقل دستمزد را دریافت می‌کند حتی در حومه تهران نیز یا باید همه دستمزدش را بابت اجاره ملک بپردازد و برای سایر مخارج خانواده‌اش چند شغله باشد یا اینکه فرد دیگری در خانواده سایر مخارج را برعهده گیرد.
اینهمه در حالیست که چشم‌انداز بازار مسکن برای سال جدید نیز چندان مثبت نیست و بسیاری از کارشناسان و فعالان بازار معتقدند به دلیل افزایش هزینه ساخت و عدم حمایت دولت، میزان ساخت و ساز مسکن با کاهش روبرو خواهد شد.
افزایش ۱۶۰ درصدی هزینه ساخت‌وساز؛ رکود بازار مسکن عمیق‌تر می‌شود
سازمان نظام مهندسی ساختمان اسفندماه گذشته با برآوردهایی از هزینه ساخت‌وساز در سال ۱۴۰۲ نوشته که هزینه ساخت هر مترمربع زیربنای ساختمان برای سال آینده حداقل ۱۵۸ درصد افزایش خواهد یافت.
افزایش هزینه ساخت به معنای افزایش قیمت مسکن و تشدید رکود در این بازار است. گروه مالی «دانایان پارس» در بررسی‌هایی اعلام کرده که ضعف تقاضای مصرفی اصلی‌ترین مشکل بازار مسکن است.
بر اساس این گزارش عمده متقاضیان مصرفی به دلیل نبود اعتبار و ضعف درآمد، به ناچار از بازار خرید مسکن خارج شده‌اند. بنابراین، سرمایه‌گذاری برای مصرف انجام نمی‌شود، بلکه عمده معاملات در شهرهای بزرگ با هدف حفظ قدرت خرید پول صورت می‌گیرد. ادامه ساخت واحد‌های مسکونی بزرگ و افزایش سهم هزینه مسکن دهک‌های بالای درآمدی به معنای تشدید شکاف درآمد و ثروت در ایران است که خود آثار اجتماعی عمیقی خواهد داشت.
گروه مالی «دانایان پارس» تأکید کرده که احاطه سفته‌بازان در بازار مسکن، رفتار این بازار را در سال‌های اخیر تغییر داده است بطوری که بازار مسکن بلافاصله به تحولات اقتصاد کلان و نااطمینانی‌ها واکنش نشان می‌دهد و این رفتار بازار در آینده نیز تداوم خواهد یافت.
این گزارش افزوده که محتمل‌ترین گزینه برای بازار مسکن حفظ روند‌های فعلی است و برگ برنده بازار مسکن، ریسک کمتر نسبت به سایر دارایی‌ها است. همچنین انتظار می‌رود تمایل به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن با هدف حفظ ارزش خرید پول، به رشد قیمت‌ها در محدوده تورم منجر شود. در واقع در آینده همچنان تورم تعیین کننده‌ترین عامل در قیمت مسکن خواهد بود و قیمت مسکن متناسب با تورم عمومی رشد خواهد کرد.
