مدیر کل راه و شهرسازی استان تهران از شناسایی ۱۲۰ هزار خانه خالی در استان تهران خبر داده است. دولت رئیسی مبلغ مالیات بر خانه‌های خالی را در بودجه امسال دو برابر کرده و امیدوار است از این طریق درآمد قابل توجهی دریافت کند.
خلیل محبت خواه مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران روز سه‌شنبه پنجم اردیبهشت ۱۴۰۲ از شناسایی ۱۲۰ هزار خانه خالی در استان تهران خبر داده و گفته که ۶۵ هزار خانه خالی در پردیس، ۴۵ هزار خانه خالی در منطقه ۲۲ تهران و ۱۰ هزار خانه خالی در املاک ادارات و ارگان‌های دولتی در سطح شهر تهران و شهرهای استان شناسایی شده است.
در حالی که مهمترین هدف دولت از دریافت مالیات از صاحبان خانه‌های خالی کسب درآمد برای جبران کسری بودجه است اما ادعا دارد که این اقدام سبب می‌شود مالکان خانه‌های خود را اجاره دهند و با افزایش عرضه خانه‌های اجاره‌ای در بازار مسکن، قیمت‌ها کنترل شود.
این ادعا از سوی خلیل محبت خواه هم تکرار شده و او گفته که در صورت اجرایی شدن قانون مالیت‌ستانی توسط نهادهای مالیاتی، این اقدام می‌تواند بر روند کنترل بازار اجاره بهای مسکن در تهران مؤثر باشد.
علیرضا فخاری استاندار تهران امروز سه‌شنبه پنجم اردیبهشت ۱۴۰۲ از اجرایی شدن قانون اخذ مالیات خانه‌های خالی از نیمه شهریور امسال خبر داده و گفته با جدیت اخذ مالیات از خانه‌های خالی پیگیری خواهد شد.
بر اساس اطلاعاتی که معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در خرداد ۱۴۰۱ منتشر کرد نشان می‌دهد میانگین اجاره هر مترمربع واحد مسکونی در تهران طی اردیبهشت سال قبل به ۱۲۶ هزار و ۹۰۰ تومان رسیده بود. این مقدار به این معنی است که اجاره بهاء ماهیانه یک واحد ۷۵ متری ۹ میلیون و ۵۱۷ هزار تومان است.
از سوی دیگر بر اساس قانون مالیات بر خانه های خالی، از خانه‌های خالی در سال اول ۶ برابر مالیات بر درآمد اجاره اخذ خواهد شد و برای افراد دارای ۵ خانه و بیشتر، به ازای تمام واحدهای مسکونی این ضریب دو برابر می‌شود. در نتیجه مالک یک واحد ۷۵ متری که مشمول مالیات بر خانه های خالی قرار گیرد باید در ماه حدود ۵۷ میلیون تومان مالیات پرداخت کند.
افزایش ۱۶۰ درصدی هزینه ساخت‌وساز؛ رکود بازار مسکن عمیق‌تر می‌شود
قانون مالیات بر خانه‌های خالی که در سال ۱۳۶۶ تصویب شده و تا سال ۱۳۸۰ نیز ادامه داشت، در همین سال به دلیل بی اثر بودن از یک سو و بالا بودن هزینه‌های اخذ این پایه مالیاتی نسبت به درآمدهای آن از سوی دیگر، قانون مالیات بر خانه‌های خالی به طور کلی کنار گذاشته شد.
در سال ۹۴ و در دولت حسن روحانی، با توجه به کسری بودجه شدید دولت و نیازمندی به منابع بیشتر درآمدی، این قانون در قالب ماده ۵۴ مکرر اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم به تصویب مجلس رسید. اما باز هم اجرای این قانون در سالهای گذشته با فراز و نشیب‌هایی همراه بوده است.
نخست اینکه مالک اکثر واحدهای خالی نظام بانکی یا دیگر سازمان‌های دولتی هستند. نظام بانکی کشور به طور مستقیم و غیرمستقیم در افزایش خانه‌های خالی دخالت داشته است. نخست اینکه بانک‌ها با هدف سرمایه‌گذاری منابع خود را در بازار مسکن و غالبا در محلات شمال شهرهای بزرگ و در قالب پروژه‌های لوکس سرمایه‌گذاری می‌کنند. از سوی دیگر بانک‌ها ارقام کلانی را در یک چرخه رانتخواری به افراد «خودی» وام می‌دهند که بخشی از این منابع به بازار مسکن منتقل می‌شود.
هفت سال پیش آماری اعلام شد که ۲ میلیون و۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد که مطابق با برآوردهای صورت گرفته بر اساس متوسط قیمت مسکن در شهرها، حدود ۲۵۰ میلیارد دلار سرمایه در این واحدها حبس شده است.
حسین عبده تبریزی کارشناس و تحلیلگر اقتصادی در آن زمان گفته بود که «برخی بانک‌ها طی سالهای اخیر یا به‌صورت مستقیم از طریق شرکت‌های تابعه اقدام به ورود به بازار سرمایه‌گذاری و ساخت و ساز املاک لوکس و فاقد تقاضای موثر کردند یا با اعطای تسهیلات به سازندگان به‌طور غیر مستقیم منجر به افزایش تعداد واحدهای خالی از سکنه شدند.»
همچنین بخش دیگری از خانه‌های خالی در اختیار مافیاهای زمین و مسکن قرار دارد. بر اساس آمار دیگری که در سال ۹۸ اعلام شد یک فرد حقیقی مالک ۱۰ هزار واحد آپارتمان در چند منطقه تهران بوده است. این افراد مافیایی و همچنین سازمان‌های دولتی و بانک‌ها به دلائل روابط رانتی از دادن مالیت سر باز زده و یا دستکم پرداخت مالیات را برای سالها عقب می‌اندازند.
از سوی دیگر یکی از راه‌هایی که طی سالهای گذشته برای دور زدن قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی استفاده شده، تنظیم قراردادهای صوری اجاره است. هر چند دولت راهکارهایی برای جلوگیری از این اقدام از سوی مالکان تعیین کرده اما باز هم مالکان راه‌های فرار مالیاتی را پیدا کرده و اجرایی می‌کنند.
در نتیجه مشخص است که دولت نه تنها به هدف درآمدزایی از طریق اخذ مالیات از خانه‌های خالی دست پیدا نکرده بلکه ادعای اثرگذاری این قانون بر کنترل بازار اجاره هم رد می‌شود. بر اساس آمارهای حکومتی حدود ۴۰ درصد از جمعیت شهرنشین ایران مستأجر و این آمار در تهران به بیش از ۵۱ درصد جمعیت شهر می‌رسد.
موج افزایش اجاره‌بها پس از نوروز؛ قیمت‌ها در محله‌های حاشیه‌ای هم نجومی شد
بر اساس آمارها در پاییز ۱۴۰۰ تورم نقطه‌ای اجاره‌بها به ۵۳/۶ درصد رسیده بود؛ به عبارت بهتر خانوارهای مناطق شهری در این مقطع ۵۳/۶ درصد بیشتر در مقایسه با پاییز ۱۳۹۹ بابت اجاره هزینه کرده بودند. در سال بعد، یعنی پاییز ۱۴۰۱ هم تورم نقطه‌ای اجاره در نقاط شهری برابر با ۴۶ درصد و تورم فصلی معادل با ۱۶/۸ درصد به ثبت رسیده است.
اما جالب‌تر از آن آمارهای مربوط به زمستان ۱۴۰۱ است؛ آمارهای تغییرات اجاره مسکن که از سوی بانک مرکزی منتشر می‌شود، نشان می‌دهد اگرچه در سال ۱۴۰۱ رشد اجارهبهای مسکن به طور میانگین حدود ۴۷ درصد بوده؛ اما به طور خاص در بهمن‌ماه این سال عدد تورم به بیش از ۵۰ درصد هم رسید و موفق شده رکورد ۳۲ ساله تورم اجاره‌بها در مناطق شهری کشور را بشکند.
گزارش‌ها از ارقام اجاره‌بها نشان‌دهنده افزایش عجیب اجاره در حد فاصل پیش و پس از نوروز ۱۴۰۲ است. ارقام اجاره برای خانه‌های لوکس و با متراژ بالا در شمال شهر تهران مرزهای «ارقام نجومی» را رد کرده است؛ برای نمونه یک واحد که ۴۰۰ متر مساحت دارد و در خیابان فرشته تهران واقع شده، با یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۱۴۰ میلیون تومان اجاره ماهانه معامله می‌شود یا واحدی ۷۰۰ متری در نیاوران با چهار میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۳۲۰ میلیون تومان اجاره داده می‌شود.
از سوی دیگر افزایش قیمت اجاره‌بها در تهران باعث شده است اکنون نه تنها مردم مجبور به مهاجرت به مناطق پایین‌تر شهر شوند بلکه تمایل برای اجاره واحدهایی با متراژ پایین و حداقل امکانات نیز افزایش پیدا کند؛ تا آنجا که در بین آگهی‌های مسکن به‌ویژه در جنوب شهر می‌توان میکروآپارتمان یا سوئیت‌های بسیار کوچک‌متراژ با سن بالا و حداقل امکانات را دید که عموما نیز از سوی زوج‌ها یا حتی خانواده‌های دارای فرزند اجاره می‌شوند. متراژ برخی از این خانه‌ها تنها ۱۰ متر است.
نکته قابل توجه نجومی شدن ارقام اجاره‌بها در مناطق حاشیه شهرها است. در حاشیه پایتخت در محله خاک سفید که یکی از محلات بافت فرسوده و ناکارآمد تهران است، اجاره یک واحد ۴۵ متری ۲۲ سال ساخت صد میلیون تومان ودیعه و ماهی چهار میلیون تومان اجاره لازم دارد و یک سوئیت ۳۰ متری در این منطقه نیز با ۶۰ میلیون تومان ودیعه و چهار میلیون تومان اجاره ماهانه معامله می‌شود.
این ارقام نجومی برای اجاره مسکن در مناطق حاشیه‌ای در حالی اهمیت دارد که جمعیت حاشیه‌نشین در کشور به دلیل فقر و از جمله عدم توانایی تأمین هزینه مسکن با افزایش روبرو بوده است. حاشیه‌نشینان که غالبا از کم‌درآمدترین اقشار جامعه هستند امسال با تورم قابل توجهی در اجارهبهای مسکن روبرو شده و مشخص نیست چه سرنوشتی پیدا کنند.
هر چند جمهوری اسلامی آمار مشخصی از حاشیه‌نشینان ارائه نکرده است اما گزارش‌های مختلف نشان از وجود حدود ۱۴ میلیون نفر حاشیه‌نشین و در مجموع بیش از ۲۰ میلیون حاشیه‌نشین و بدمسکن حکایت دارد. بد مسکن‌ها ممکن است در مناطق مرکزی و جنوبی شهرها و اصطلاحا در بافت رسمی شهری زندگی کنند اما به دلیل قدیمی و غیراستاندارد بودن خانه‌ها به عنوان بدمسکن شناخته می‌شوند.
دیگر آمارهایی که تا کنون از سوی حکومت درباره جمعیت حاشیه‌نشین ایران منتشر شده نشان می‌دهد حدود یک‌سوم جمعیت استان خوزستان حاشیه‌نشین هستند. حدود یک چهارم جمعیت استان البرز و نزدیک به یک‌پنجم ساکنان خراسان رضوی را نیز حاشیه‌نشینان تشکیل می‌دهند.
اینهمه در حالیست که چشم‌انداز بازار مسکن برای سال جدید نیز چندان مثبت نیست و بسیاری از کارشناسان و فعالان بازار معتقدند به دلیل افزایش هزینه ساخت و عدم حمایت دولت، میزان ساخت و ساز مسکن با کاهش روبرو خواهد شد. در نتیجه به نظر می‌رسد امسال سال سختی برای مستأجران در ایران خواهد بود و آنها برای پیدا کردن یک سرپناه مناسب و پرداخت اجاره‌بها با بحرانی جدی روبرو هستند.
