افزایش ۱۰۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی و افزایش هزینه دستمزد دو عامل اساسی در افزایش هزینه ساخت مسکن در ایران است. بازار مسکن در حالی با رکود تورمی عمیق روبروست که به گفته فعالان صنعت ساختمان افزایش قیمت تمامشده مسکن به علت افزایش هزینه ساخت سبب افزایش قیمت مسکن میشود؛ موضوعی که رکود در بازار خرید و فروش ملک را عمیقتر و اجارهبهای مسکن را هم افزایش خواهد داد.
ایرج رهبر، رئیس انجمن صنفی انبوهسازان تهران، روز سهشنبه ۱۳ امرداد ۱۴۰۵ در گفتگو با خبرگزاری ایلنا با اشاره به افزایش شدید هزینههای ساخت پس از جنگ ۴۰ روزه، از افزایش دستکم ۱۰۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی و جهش دستمزد نیروی کار خبر داد و گفت: «در شرایط فعلی سازندگان امکان آغاز پروژههای جدید را ندارند و تنها تلاش میکنند پروژههای نیمهتمام را به پایان برسانند.»
وی افزایش قیمت مصالح ساختمانی در ماههای اخیر را بیسابقه خوانده و گفته: «در برخی اقلام مرتبط با محصولات پتروشیمی، این افزایش حتی از ۱۰۰ درصد نیز فراتر رفته است. تنها در طول ۴۰ روز جنگ، قیمت میلگرد حدود ۲۳ میلیون تومان افزایش پیدا کرد که نمونهای از جهش بیسابقه قیمت مصالح ساختمانی در این مدت است.»
این فعال صنفی همچنین افزایش دستمزد نیروی کار را فشار مضاعفی بر سازندگان مسکن عنوان کرده است: «پیش از جنگ، دستمزد روزانه یک کارگر ساده بین یک میلیون و ۲۰۰ هزار تا یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود، اما اکنون این رقم به حدود ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسیده است. همچنین دستمزد نیروهای فنی نیز به حدود ۴ تا ۴/۵ میلیون تومان در روز افزایش یافته است.»
افزایش هزینهها سبب افزایش هزینه ساخت مسکن و در نهایت افزایش هزینه تمامشده قیمت مسکن شده است. به گفته ایرج رهبر، «در حال حاضر، حتی در بهترین شرایط، هزینه ساخت هر مترمربع به حدود ۵۵ میلیون تومان رسیده و در برخی پروژهها بین ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان نیز برآورد میشود.»
رئیس انجمن صنفی انبوهسازان تهران تأکید کرده: «با توجه به شرایط فعلی، سازندگان تمایلی به آغاز پروژههای جدید ندارند و امکان ورود به ساخت و سازهای تازه برای آنها وجود ندارد. در حال حاضر، اولویت فعالان این بخش تکمیل پروژههای نیمهتمام است تا این پروژهها بیش از این تحت تأثیر تورم و افزایش هزینهها قرار نگیرند.»
در آنسو اما بازار مسکن ایران چه در بخش خرید و فروش و چه در بخش اجاره سالهاست با افزایش سرسامآور قیمتها روبروست. تورم در بازار مسکن که در اکثر ماهها بالاتر از تورم عمومی اقتصاد بوده در عمل برنامهریزی خانوارها برای خرید مسکن را مختل کرده است. از سوی دیگر رقم وامهای خرید مسکن نیز هیچ تناسبی با قیمت مسکن ندارد و اقساط سنگین این وامها نیز با درآمد خانوارهای حقوقبگیر همخوانی ندارد. در بازار اجارهبها نیز ارقام اجاره مسکن متناسب با افزایش قیمت مسکن افزایش یافته بطوریکه جمعیت بیش از ۴۰ میلیونی مستأجران در ایران حتی برای اجاره یک مسکن مناسب نیز با مشکل روبرو هستند.
کارشناسان بازار مسکن معتقدند بحران کنونی در بازار مسکن حاصل سالها بیتفاوتی سیاستگذاران حکومت است.
بیتالله ستاریان کارشناس بازار مسکن در گفتگو با «اقتصاد نیوز» گفته: «این فاجعهای که امروز با میانگین قیمت بیش از ۲۳۰ میلیون تومان برای هر مترمربع مسکن در تهران مشاهده میکنیم، اتفاقی بود که شاید ۱۵ تا ۲۰ سال پیش آن را پیشبینی کرده بودیم؛ اما کسی به آن توجه نمیکرد و حتی طرح چنین موضوعی نیز برای بسیاری غیرقابل تصور بود.»
بیتالله ستاریان افزوده: «وقتی با نیاز بالایی در بخش مسکن مواجه هستیم و در عین حال میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به حدود ۲۳۰ تا ۲۴۰ میلیون تومان رسیده است، باید توجه داشت که اگر پنج سال پیش کسی چنین رقمی را مطرح میکرد، احتمالاً او را متهم به اغراق یا حتی دیوانگی میکردند. بنابراین، این یک فاجعه است و متأسفانه فاجعههای بعدی نیز در راه است. امروز در برخی مناطق تهران قیمت هر مترمربع به ۸۰۰ میلیون تومان، یک میلیارد تومان یا حتی ۵۰۰ میلیون تومان رسیده و در مناطق میانی شهر نیز ارقامی بین ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان مشاهده میشود. طبیعی است که با چنین قیمتهایی، متقاضیان واقعی مسکن دیگر توان ورود به بازار را ندارند.»
این کارشناس بازار مسکن تأکید کرده: «وقتی به حقوق و درآمد خانوارها نگاه میکنیم و از سوی دیگر رکود گستردهای را در اقتصاد میبینیم، چگونه میتوان انتظار داشت که این بخش به سمت توسعه و رونق حرکت کند؟ علاوه بر این، طی حدود دو الی سه سال گذشته رکود عمیقی در بخش مسکن حاکم بوده است. در نتیجه، با وجود آنکه نیاز سالانه کشور حدود یک میلیون واحد مسکونی است، تولید به حدود ۳۰۰ هزار واحد محدود شده و حتی در دو الی سه سال اخیر نیز سقف تولید از ۳۰۰ هزار واحد فراتر نرفته است. این یعنی کسری مسکن سالبهسال در حال انباشت است.»
به عقیده این کارشناس، اندک معاملات مسکن که در حال حاضر انجام می شود نتیجه «کوچ معکوس منفی» به علت تورم در اقتصاد و کاهش قدرت خرید خانوار است: «در چنین شرایطی با نوعی «کوچ معکوس منفی» مواجه هستیم. به این معنا که افرادی که پیشتر در مناطق بالای شهر زندگی میکردند، به مناطق میانی نقل مکان میکنند؛ ساکنان مناطق میانی به پایین شهر یا حاشیه شهر میروند و بخشی نیز ناچار به مهاجرت به شهرهای کوچکتر میشوند. حتی اگر در گذشته افراد برای «تبدیل به احسن» کردن خانه خود اقدام میکردند و به دنبال خرید واحدی بهتر بودند، امروز شرایط کاملاً برعکس شده است؛ افراد خانه بهتر یا بزرگتر خود را میفروشند و واحدی کوچکتر یا در منطقهای پایینتر خریداری میکنند تا بخشی از سرمایه برایشان باقی بماند و بتوانند معامله را انجام دهند. اکنون بخش قابل توجهی از معاملات بازار نیز با همین منطق صورت میگیرد.»
بیتالله ستاریان از یک روند فزاینده تورم در بخش مسکن خبر داده و گفته پیامد این روند، از یکسو خروج سرمایه از بخش مسکن خواهد بود و از سوی دیگر، کاهش تولید و در نهایت افزایش شدید قیمت مسکن در سالهای آینده را به دنبال خواهد داشت.
خبرگزاری تابناک نیز گزارش داده بحران مسکن دیگر تنها یک مسئله معماری یا شهرسازی نیست، بلکه به یک بحران معیشتی تبدیل شده که مستقیماً سفرههای مردم را هدف قرار داده است. وقتی قیمت زمین با سوداگری بالا میرود و وامهای بانکی با اقساط غیرقابل پرداخت، متقاضیان را در بنبست مالی قرار میدهند، باید پذیرفت که در این بازی، بازندهی اصلی اقشار کمدرآمدی هستند که حتی حق رؤیای داشتن یک سرپناه ارزان را از دست دادهاند.
در این میان اما نمایندگان مجلس شورای اسلامی که قانونگذاران در حوزه مسکن هستند، انگشت اتهام را به سوی دولت میگیرند که دست مافیاهای بازار مسکن را باز گذاشته است. دولت نیز هرچند مدت یکبار یک طرح حمایتی از بازار مسکن تدوین و رونمایی و اجرا میکند که در نهایت، بدون نزدیک شدن به اهداف تعریف شده، با شکست روبرو میشود.
عباس صوفی عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در گفتگو با تابناک گفته: «قیمت زمین به دلیل سوداگری به شدت بالا رفته و در مقابل، بانکها از پرداخت وامهای مورد نیاز طفره میروند و درحال حاضر که با کسری بیش از ۵ میلیون واحد مسکونی مواجه هستیم؛ وضعیتی که عرضه و تقاضا را به شدت به هم ریخته و بازار را به فضای آشفتگی کشانده است.»
او در انتقادی شدید از ساختارهای نظارتی بیان کرد: «دیگر کار از شورای مسکن که سالی یکبار تشکیل میشود گذشته است و این ساختار ناکارآمد است و در این میان، هزینه مسکن مستقیماً وارد سفره مردم شده و معیشت آنها را تحت تأثیر قرار داده است.»
