طرح «خانهریز » با فروش متری و حتی سهم سانتیمتری از مسکن در تهران و توسط شهرداری آغاز شده است. این طرح از ابتدا با عدم استقبال مردم روبرو شده است. از سوی دیگر برخلاف تبلیغات این طرح، قرار نیست متقاضیان با ورود به این طرح در نهایت صاحب یک آپارتمان کوچک شوند، بلکه وارد طرحی برای تأمین مالی ساخت مسکن میشوند.
در ماه های اخیر برای بهبود وضعیت مسکن در تهران دو طرح پیشنهاد شده که یکی فروش سانتیمتری به مردم توسط شهرداری و دیگری واگذاری مسکن استیجاری به مستأجران از سوی دولت است که کارشناسان نسبت به هیچکدام خوشبین نیستند.
آنچه شهرداری با تبلیغات زیاد در طرح «خانهریز » و بقیه پلتفرمهای سرمایهگذاری به شکل چراغ خاموش راهاندازی کرده، در اصطلاح اقتصادی یک مدل «تأمین مالی خرد» یا «فروش متری مسکن» به شمار میرود. در این الگوریتم مالی، پروژه ساخت و ساز به داراییهای بسیار کوچک (حتی در حد چند سانتیمتر یا چند دهم متر) تقسیم میشود. خریدار با پرداخت مبالغ خرد، مالک بخشی از ارزش ریالی آن پروژه میشود ولی قرار نیست الزاما کلید یک واحد مسکونی را تحویل بگیرد!
طرح شهرداری تهران برای فروش متری مسکن در حالی آغاز شده که نتوانسته توجه شهروندان را جلب کند. کارشناسان نیز نسبت به ناکامی اهداف این طرح و عدم اثرگذاری آن بر بحران بازار مسکن تأکید دارند.
بر اساس طرح شهرداری، هر «خانهریز» معادل ۰/۰۱ مترمربع، یعنی ۱۰۰ سانتیمترمربع از یک مترمربع است. بنابراین با خرید ۱۰۰ خانهریز، فرد از منافع تغییر ارزش یک مترمربع از پروژه برخوردار میشود.
قیمت هر خانهریز بر اساس ارزشگذاری پروژه تعیین میشود و قیمت اعلامی میتواند با تغییر ارزش پروژه تغییر کند.
در اطلاعات منتشرشده درباره پروژه نخست، قیمت حدود ۱۵۰ میلیون تومان برای هر مترمربع اعلام شده است. با این مبنا، قیمت یک خانهریز ۰.۰۱ مترمربعی حدود ۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان خواهد بود. اما یک گزارش دیگر در آستانه عرضه عمومی، قیمت هر خانهریز پروژه را حدود ۲ میلیون و ۱۹۱ هزار تومان اعلام کرده است.
این رقم به این معناست که یک کارگر اگر همه درآمد خود را در ماه بدهد تنها قادر به خرید ۱۰ سانتیمتر «خانهریز » خواهد بود و حقوق سالانه او برابر با حدود یک مترمربع مسکن است و برای داشتن یک مسکن ۱۰۰ متری باید ۱۰۰ سال همه حقوق خود را برای خرید «خانهریز » پرداخت کند!
فردین یزدانی کارشناس مسکن در گفتگو با «اکو تهران» درباره این طرح گفته: «فروش سانتیمتری مسکن در تهران نشانه شکاف عظیم و عمق مشکلات در این بازار پایتخت است.»
وی گفته: «طرح این موضوع بیشتر شبیه به یک شوخی تلخ است. این برنامه در نهایت سفتهبازی و دلالی را در کلانشهر تهران بیشتر کرده و هیچ کمکی به حل بحران مسکن نخواهد کرد.»
وبسایت «فرارو» نیز در گزارشی نوشته، مهمترین پرسشی که کارشناسان مطرح میکنند، درباره حضور نهادهای مدیریت شهری مانند شهرداری در ساختار اجرای این پروژههاست. از آنجا که وظیفه ذاتی مدیریت شهری، توسعه زیرساختها، حمل ونقل عمومی و ارائه خدمات شهری است، ورود به حوزه انتشار اوراق یا راهاندازی پلتفرمهای خرید خانه متری، میتواند ریسکهای ساختاری و نهادی به شرح زیر به همراه داشته باشد:
- تداخل وظایف نظارتی و اجرایی: شهرداری مرجع صدور پروانه و تعیین ضوابط شهرسازی محسوب میشود اما با ورود مستقیم به طرح فروش متری مسکن ممکن است دچار تعارض منافع شود.
- ریسک نقدشوندگی بازار: مدیریت نوسانات بازار سرمایه نیازمند تخصص عمیق مالی است که خارج از دامنه تخصصی ساختارهای شهرداری محسوب میشود.
- جابجایی اولویتها: تمرکز بر جذب نقدینگی خرد از طریق مسکن ساختمانی میتواند توجه نهادهای شهری را از پروژههای عمرانی بر زمین مانده منحرف کند.
«عدم امکان تحویل ملک و تسویه فیزیکی برای خریداران خرد» از دیگر ایرادهایی است که کارشناسان به این طرح وارد میدانند. به بیان دیگر اگر فردی در طول چند سال موفق شود مجموعا ۵ یا ۱۰ متر از یک واحد ۶۰ متری را خریداری کند، باز هم قادر به سکونت در آن نخواهد بود. در نهایت او مجبور است سهم خود را به قیمت روز بفروشد یا با سایر مالکان خرد توافق کند. اگر بازار ثانویه نقدشوندگی بالایی نداشته باشد، سرمایه خریدار قفل خواهد شد.
همچنین با توجه به تورم فزاینده اقتصاد ایران این طرح مانند دیگر طرحهای مشابه با ریسک افزایش شدید هزینه ساخت و احتمال تأخیر در پایان پروژهها روبروست.
کارشناسان در حالی موفقیت این طرح را که از هفته گذشته آغاز شده بسیار پایین ارزیابی میکنند که بازار مسکن در ایران چه در بخش خرید و فروش و چه در بخش اجاره با رکود تورمی عمیق روبروست. افزایش قیمتها از یکسو و کاهش قدرت خرید مشتریها از سوی دیگر سبب کاهش معاملات مسکن شده است.
از سوی دیگر افزایش ۱۰۰ درصدی هزینه ساخت مسکن طی ماههای گذشته سبب شده بسیاری از پروژهها معلق مانده و سازندگان مسکن نیز سرمایه خود را از این صنعت خارج کنند. تحلیلگران بازار مسکن نتیجهی این روند را افزایش بیش از پیش قیمتها در بازار مسکن میدانند.
در همین رابطه ایرج رهبر، رئیس انجمن صنفی انبوهسازان تهران، روز سهشنبه ۱۳ امرداد ۱۴۰۵ در گفتگو با خبرگزاری ایلنا با اشاره به افزایش شدید هزینههای ساخت پس از جنگ ۴۰ روزه، از افزایش دستکم ۱۰۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی و جهش دستمزد نیروی کار خبر داد و گفت: «در شرایط فعلی سازندگان امکان آغاز پروژههای جدید را ندارند و تنها تلاش میکنند پروژههای نیمهتمام را به پایان برسانند.»
افزایش هزینهها سبب افزایش هزینه ساخت مسکن و در نهایت افزایش هزینه تمامشده قیمت مسکن شده است. به گفته ایرج رهبر، «در حال حاضر، حتی در بهترین شرایط، هزینه ساخت هر مترمربع به حدود ۵۵ میلیون تومان رسیده و در برخی پروژهها بین ۶۰ تا ۷۰ میلیون تومان نیز برآورد میشود.»
منصور غیبی کارشناس اقتصادی نیز اعلام کرده: «رکود مسکن هنوز هم ادامه دارد و مشخص نیست چه زمانی به پایان میرسد.»
این کارشناش افزوده، افزایش اجارهبها در تهران به شکلی بوده که مالکان را هم از اجاره مسکن خود ناامید کرده است و در نتیحه آنها به دنبال تمدید قرارداد اجاره با مستأجران کنونی هستند تا خانههایشان خالی نماند.
