در دو منطقه از تهران که به لحاظ موقعیت جغرافیایی و توپوگرافی دو منطقه استراتژیک برای شهر تهران محسوب می‌شوند حجم قابل‌توجهی از ساخت و سازها از ۱۰ خط قرمز ترسیم شده در اسناد فرادست شهری منحرف شده‌اند.
روزنامه دنیای اقتصاد در گزارشی به بررسی وضعیت ساخت و سازها در شهر تهران و تطبیق آن با استانداردهای توسعه شهر تهران پرداخته است.
بر اساس دو مطالعه و پژوهش میدانی صورت گرفته از دو منطقه شهری پایتخت که از دیدگاه شورای عالی شهرسازی و معماری کشور کانون ساخت و سازهای مغایر و متضاد با ضوابط اسناد بالادست اداره شهر تهران است از متوقف نشدن روند ساخت و سازهای مغایر با طرح جامع و طرح تفصیلی گزارش می‌دهد.
به گزارش روزنامه دنیای اقتصاد این مطالعات حاکی از آن است که در مناطق یک و ۲۲ شهر تهران به‌عنوان کانون ساخت و سازهای مغایر با طرح تفصیلی و نمادی از ساخت و سازهای مغایر در سایر مناطق پایتخت طی سال‌های ۹۰ تا ۹۵ تحرکات ساختمانی بیش از آنکه از ضوابط بالادست و ملاک عمل توسعه مطلوب شهر تهران تبعیت کند از توافقاتی «نانوشته» یا بعضا «مجهز به‌صورت جلسه» یا «مصوبات موردی» نشأت گرفته که محصول آن در حال حاضر به شکل رشد بدقواره شهر بروز پیدا کرده‌است.
منطقه ۲۲ از شمال به ارتفاعات البرز، از شرق به منطقه ۵ شهرداری تهران، از غرب به محدوده وردآورد شمالی و از جنوب به آزادراه تهران- کرج محدود می‌گردد. همچنین منطقه یک تهران، از طرف شمال به ارتفاعات ۱۸۰۰ متری دامنه جنوبی کوه‌های البرز، از جنوب به بزرگراه چمران حد فاصل دو راهی هتل آزادی و بزرگراه مدرس و پل آیت‌الله صدر و از غرب به اراضی رودخانه درکه و از شرق نیز به انتهای بزرگراه ارتش– کارخانه آسفالت و منبع نفت شمال شرق تهران محدود می‌شود.
کارشناسان شهری سال گذشته با تشدید بحران آلودگی هوا و ترافیک در تهران یکی از عوامل اصلی شکل‌دهنده چالش‌های زیست‌محیطی را رشد بدقواره پایتخت ناشی از افزایش ناموزون ظرفیت جمعیت‌پذیری شهر تحت تأثیر ساخت و سازهای افراطی عنوان کردند که بدون رعایت سقف جمعیت‌پذیری پیش‌بینی شده در طرح تفصیلی انجام شده‌است. از سوی دیگر گروه دیگری از کارشناسان اقتصاد مسکن نیز ریشه رکود سرمایه‌گذاری ساختمانی را انحراف سرمایه‌های ساختمانی در سال‌های اخیر به مناطق کم‌کشش برای تقاضای مؤثر و خرید آپارتمان مطرح کردند.
این پژوهش نشان می‌دهد، بارگذاری ساختمان‌های مسکونی در دو منطقه یک و ۲۲ به مراتب بیش از سقف تعیین شده در طرح جامع و تفصیلی شهر تهران است. در این اسناد برای مناطق ۲۲ گانه شهر تهران بر اساس مجموعه‌ای از فاکتورها از جمله ظرف زیست‌محیطی و پارامترهای اقتصادی شهر، حد مشخصی از جمعیت‌پذیری تعریف شده‌است به این معنی که حد مشخصی از ساخت و سازها برای ایجاد تناسب میان ظرفیت جمعیت‌پذیری و سرانه‌های خدماتی و رفاهی منطقه باید رعایت شود. در همین رابطه، طرح جامع برای منطقه یک تهران افزایش ظرفیت جمعیت‌پذیری مجاز (ظرفیت جمعیت‌پذیری ارتباط مستقیم با تیراژ ساخت‌وساز در هر منطقه شهری دارد) برای سال ۱۴۰۰ را معادل ۳۸۰ هزار نفر پیش‌بینی کرده است؛ این در حالیست که در حال حاضر ظرفیت جمعیت‌پذیری منطقه یک با احتساب افزایش ۲۲۰ هزار نفری طی فقط ۵ سال به ۶۵۹ هزار نفر رسیده که این آرایش جمعیتی فعلی منطقه یک ۷/۱ برابر گنجایش مصوب این منطقه برای سال ۱۴۰۰ است.
به عبارت دیگر، شهر تهران طی سال‌های اخیر باید به گونه‌ای از محل ساخت و سازهای مسکونی توسعه پیدا می‌کرد که به‌عنوان نمونه در منطقه یک تهران ظرفیت جمعیت‌پذیری برای سال ۱۴۰۰ به حد ۳۸۰ هزار نفر می‌رسید اما هم‌اکنون منطقه یک برای سکونت ۶۵۹ هزار نفر دارای آپارتمان است؛ این در حالیست که سرانه‌های خدماتی متناسب با ظرفیت جمعیتی شکل‌گرفته در این منطقه رشد پیدا نکرده. آن‌طور که در مطالعه سازمان نظام‌مهندسی استان تهران و معاونت شهرسازی و معماری برآورد شده‌است در فاصله سال‌های ۹۰ تا ۹۵ معادل ۳ هزار و ۷۶۹ پروانه ساختمانی برای ۳ هزار و ۷۶۹ پارسل (قطعه پلاک) در منطقه یک صادر شده که ۶۹ درصد این ساخت و سازها (۲ هزار و ۶۰۵ پارسل) دارای مغایرت و انحراف از ضوابط طرح جامع یا تفصیلی تهران است.
همچنین نتایج پایش وضعیت فعلی محله‌ها و ساختمان‌های شکل‌گرفته یا در حال ساخت در منطقه ۲۲ که شورای عالی شهرسازی و معماری به‌عنوان نهاد عالی ناظر بر اجرای مقررات و ضوابط شهرسازی توسط شهرداری تهران است این منطقه را کریدور اصلی ورود جریان هوای تهران معرفی می‌کند، نشان می‌دهد: تحت تاثیر تغییر کاربری پهنه‌های مصوب اراضی منطقه ۲۲ نسبت به طرح جامع در حال حاضر تعداد برج‌ها و ساختمان‌های بلند مسکونی این منطقه چند برابر سقف مجاز ساخت‌وسازهای مسکونی در نقشه بالادست توسعه پایتخت است.
در جریان رشد فیزیکی در سال‌های اخیر از ۱۰ خط قرمز عبور کرده‌است. بر این اساس غالب ساخت و سازها یک یا چند یا همه ۱۰ نوع حریم مقررات ساختمانی شامل «تغییر پهنه‌های مصوب طرح جامع و تفصیلی»، «تغییر کاربری اراضی تثبیت‌شده»، «ساخت و ساز در اراضی سبز»، «عبور از سقف مجاز جمعیت‌پذیری»، «عبور از خط محدوده شهر تهران»، «افزایش تراکم ساختمانی بیش از حد مجاز»، «بارگذاری مسکونی روی زمین‌های ذخیره شهر»، «برج‌سازی در نقاط ممنوعه»، «استفاده غیر از اراضی مخصوص تأمین خدمات شهری» و «تغییر ساخت خیابان‌کشی مغایر با شبکه معابر مصوب طرح جامع» را رعایت نکرده که پیامد آن رشد نامطلوب پایتخت است.
