بر اساس مصوبه بانک مرکزی رقم وام خرید مسکن در ایران تا سقف دو میلیارد تومان افزایش یافته است. کارشناسان معتقدند با توجه به قیمتهای کنونی مسکن و همچنین هزینه و اقساط بالای وام مسکن، افزایش رقم وام نمیتواند قدرت خرید مستأجران را به شکل موثری افزایش دهد.
هیئت عالی بانک مرکزی روز چهارشنبه ۲۸ امرداد ۱۴۰۵ با افزایش سقف تسهیلات مسکن موافقت کرد. هدف این اقدام «حمایت از متقاضیان مسکن، افزایش قدرت خرید خانوارها، تقویت بخش مسکن و حمایت از مستأجران» اعلام شده است. کارشناسان اما نسبت به تحقق این اهداف تردید دارند!
بر اساس جزییات اعلام شده از سوی بانک مرکزی، در شهر تهران، سقف وام خرید و ساخت مسکن برای متقاضی انفرادی به یک میلیارد تومان و برای زوجین به ۲ میلیارد تومان رسیده است.
در مراکز استانها و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر، سقف این تسهیلات برای افراد به ۸۰۰ میلیون تومان و برای زوجین به یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است.
همچنین در سایر مناطق کشور، وام خرید و ساخت مسکن برای افراد ۶۰۰ میلیون تومان و برای زوجین یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان تعیین شده است.
بر اساس مصوبه جدید بانک مرکزی، سقف تسهیلات تعمیر و جعاله واحد مسکونی از محل اوراق گواهی حق تقدم از ۲۸۰ میلیون تومان به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است.
همچنین رقم وام ودیعه مسکن نیز افزایش یافته است؛ در تهران، سقف وام ودیعه از ۳۰۰ میلیون تومان به ۴۰۰ میلیون تومان رسیده است. در مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت نیز این وام از ۲۲۵ میلیون تومان به ۳۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است. در سایر مناطق کشور نیز سقف وام ودیعه از ۱۵۰ میلیون تومان به ۲۰۰ میلیون تومان رسیده است.
این ارقام اگر چه در عدد بالا به نظر میرسند اما تناسبی با قیمت مسکن و ارقام اجارهبها در پایتخت و دیگر شهرهای کشور ندارند. همین موضوع سبب شده کارشناسان نسبت به اینکه ارقام افزایش یافته وام به حل بحران مسکن کمک، یا از مستأجران حمایت کند تردید دارند.
در همین رابطه هوشنگ فروغمند اعرابی، پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی، در گفتگو با «اقتصاد نیوز» گفته «افزایش سقف فعلیِ دو میلیاردی هنوز فاصله زیادی با قیمت مسکن در تهران دارد؛ چرا که اگر هزینه خرید اوراق را از آن کم بکنیم، آنچه باقی میماند یک میلیارد و ۶۰۰ یا ۶۵۰ میلیون خواهد بود.»
این کارشناس افزوده «این مبلغ یعنی تقریباً هشت تا نه متر از قیمت مسکن متوسط تهران؛ به عبارتی یعنی هشت تا نه متر مسکن میتوانیم در تهران بخریم بطور متوسط و این در واقع یعنی ماهی ۴۰ میلیون تومان. بنابراین، هدف این وام دو میلیاردی قطعاً معطوف به کسانی است که پولی در اختیار دارند؛ برای مثال پول ۴۰ متر خانه را دارند و میخواهند که ۲ میلیارد به آن اضافه کنند و این وام کمکی برای افرادی است که تا حدودی توانایی مالی را دارند.»
بحران رکود تورمی در بازار مسکن ایران از بیش از یک دهه پیش آغاز شده و همچنان ادامه دارد. صنعت ساختمانسازی در ایران متأثر از رکود بازار مسکن شده و با وجود نقش این صنعت بر ایجاد رونق اقتصادی و اشتغال اما همچنان رکود در آن عمیقتر شده است. از سوی دیگر افزایش قیمت مسکن نه تنها خرید خانه را برای مستأجران و جوانان به رویایی دستنیافتنی تبدیل کرده که در آنسو اجارهبهای مسکن را نیز افزایش داده بطوری که بخش زیادی از مستأجران حتی برای اجاره یک سرپناه مناسب نیز با مشکل روبرو هستند.
در این میان چندین طرح برای حل بحران مسکن از سوی دولتهای مختلف تدوین و اجرایی شده اما همه این طرحها در نهایت با شکست روبرو شدهاند.
یکی از آخرین طرحهای مطرح شده که با مشارکت دولت و شهرداری قرار است اجرا شود طرح «خانه ریز» است امکان خرید متری مسکن را برای متقاضیان فراهم میکند. این طرح در عمل در اصطلاح اقتصادی یک مدل «تأمین مالی خرد» یا «فروش متری مسکن» به شمار میرود. در این الگوریتم مالی، پروژه ساخت و ساز به داراییهای بسیار کوچک (حتی در حد چند سانتیمتر یا چند دهم متر) تقسیم میشود. خریدار با پرداخت مبالغ خرد، مالک بخشی از ارزش ریالی آن پروژه میشود ولی قرار نیست الزاما کلید یک واحد مسکونی را تحویل بگیرد!
بر اساس طرح شهرداری، هر «خانهریز» معادل ۰/۰۱ مترمربع، یعنی ۱۰۰ سانتیمترمربع از یک مترمربع است. بنابراین با خرید ۱۰۰ خانهریز، فرد از منافع تغییر ارزش یک مترمربع از پروژه برخوردار میشود. قیمت هر خانهریز بر اساس ارزشگذاری پروژه تعیین میشود و قیمت اعلامی میتواند با تغییر ارزش پروژه تغییر کند.
در اطلاعات منتشرشده درباره پروژه نخست، قیمت حدود ۱۵۰ میلیون تومان برای هر مترمربع اعلام شده است. با این مبنا، قیمت یک خانهریز ۰/۰۱ مترمربعی حدود یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان خواهد بود. اما یک گزارش دیگر در آستانه عرضه عمومی، قیمت هر خانهریز پروژه را حدود ۲ میلیون و ۱۹۱ هزار تومان اعلام کرده است.
کارشناسان نسبت به ناکامی اهداف این طرح و عدم اثرگذاری آن بر بحران بازار مسکن تأکید دارند. هوشنگ فروغمند اعرابی، پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی، معتقد است «در طرح «خانهریز» ابهامهایی درباره ماهیت حقوقی سرمایهگذاری، قیمت هر متر، مالکیت عرصه و اعیان و نسبت آن با قانون پیشفروش ساختمان مطرح شده است؛ از نگاه یک کارشناس بازار مسکن، مهمترین ریسکهایی که یک سرمایهگذار خرد باید پیش از ورود به چنین طرحهایی بررسی کند چیست؟ آیا گسترش این مدلهای سرمایهگذاری خرد میتواند به تأمین مالی ساختوساز و افزایش عرضه مسکن کمک کند یا در صورت نبود شفافیت کافی، احتمال ایجاد بازارهای پرریسک و زیان برای سرمایهگذاران وجود دارد؟»
او افزوده «باید به صورت شعاری گمان کنیم که پروژهای مثل خانه ریز میتواند به خانهدار شدن کمک بکند و تصور شود که خانهدار شدن هم یگانه کاری است که دولت باید انجام دهد؛ نه، اینگونه نیست. دولت، ارکان دولتی و ارکان نیمهدولتی باید به انواع و سطوح مختلفی که میتواند به دسترسی مسکن کمک کند توجه داشته باشند؛ از جمله بحث اجاره، وام و خانههای کوچکمقیاس که همگی این مسائل در سطوح مختلف در کنار هم میتواند به وضعیت مسکن کمک کند.»
