تصمیمات ناکارآمد دولت در کنار پیامدهای اقتصادی ناشی از جنگ میان جمهوری اسلامی و آمریکا هزینه ساحت مسکن در تهران را تا دو برابر افزایش داده است. افزایش هزینه ساخت، قیمت مسکن را نیز بطور مستقیم افزایش داده و بر افزایش قیمتها در بازار اجاره نیز موثر است. در چنین شرایطی خانوارهای کمدرآمدی که همین امسال نیز برای اجاره یک سرپناه با بحران روبرو بودند در آینده نزدیک شاهد افزایش قابل توجه قیمتها در بازار اجارهبها خواهند بود.
رامین گوران، رئیس انجمن انبوهسازان مسکن و ساختمان استان تهران، در گفتوگو با وبسایت «اقتصادنیوز» اعلام کرده مجموع هزینههای ساخت پروژههای مسکونی به دلیل افزایش قیمت مصالح ساختمانی، هزینه خدماترسانی، عوارض و صدور مجوزها، بیش از ۱۰۰ درصد افزایش یافته است.
به گفته رامین گوران، بخش قابل توجهی از رشد هزینهها ناشی از دستورالعملها و تصمیماتی است که در حوزههای مختلف از جمله تعرفه خدمات، هزینههای صدور مجوز و سایر بخشهای مرتبط اتخاذ شده است. علاوه بر این، افزایش هزینه انرژی و پیامدهای ناشی از جنگ نیز بر رشد قیمتها اثرگذار بوده و در نهایت موجب شده هزینههای ساخت به شکل محسوسی افزایش پیدا کند.
رئیس انجمن انبوهسازان مسکن و ساختمان استان تهران افزوده در پروژههای لوکس، هزینه ساخت میتواند تا حدود ۱۲۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع افزایش یابد، در حالی که در پروژههای حمایتی از جمله نهضت ملی مسکن، مسکن اجتماعی و مسکن استیجاری، این رقم حدود ۴۰ میلـیون تومان به ازای هر مترمربع برآورد میشود.
او مهمترین عامل این افزایش را سیاستها و تصمیمات حاکمیتی دانست و اظهار کرد: بخش قابل توجهی از رشد هزینهها ناشی از دستورالعملها و تصمیماتی است که در حوزههای مختلف از جمله تعرفه خدمات، هزینههای صدور مجوز و سایر بخشهای مرتبط اتخاذ شده است. علاوه بر این، افزایش هزینه انرژی و پیامدهای ناشی از جنگ نیز بر رشد قیمتها اثرگذار بوده و در نهایت موجب شده هزینههای ساخت به شکل محسوسی افزایش پیدا کند.
افزایش هزینه ساخت بطور مستقیم بر افزایش قیمت مسکن و همچنین افزایش اجارهبهای مسکن موثر است. افزایش تورم در بازار مسکن در حالیست که همزمان رکود نیز در این بازار بیشتر شده است.
هوشنگ فروغمند اعرابی، پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی، معتقد است که اگر هزینههای ساختوساز افزایش پیدا کند و در نتیجه مصالح ساختمانی گرانتر شود، قیمت مسکن نیز افزایش خواهد یافت؛ اما از آنجا که قدرت خرید متقاضیان افزایش نیافته است، این رشد قیمت به رونق معاملات منجر نمیشود و رکود را نیز تشدید میکند.
به گفته کارشناسان بازار مسکن که در سالهای گذشته معمولاً همسو با نرخ دلار حرکت میکرد، اکنون به دلیل تشدید نااطمینانی، از سایر بازارها عقب مانده و بخشی از جذابیت خود را برای سرمایهگذاران از دست داده است.
فعالان ساختمانی میگویند نقدشوندگی پایین و زمانبر بودن فروش واحدها، انگیزه سرمایهگذاری را کاهش داده و پروژهها با حداقل ظرفیت پیش میروند. در عین حال، با وجود رکود معاملات، قیمتها طی دو سال گذشته افزایش محسوسی نداشته است. تداوم این روند میتواند در آینده با کاهش عرضه و انباشت تقاضا، زمینهساز جهش قیمتی تازهای شود.
تورم در بازار مسکن نیز پر سرعت ادامه دارد آخرین آمار بانک مرکزی تورم ماهانه گروه «مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوختها» را در خردادماه امسال ۴/۷ درصد نشان میدهد که حاکی از روندی صعودی نسبت به اردیبهشت ماه است. تورم ماهانه این بخش در فروردین ۱/۶ درصد و در اردیبهشتماه ۳/۶ درصد بود. روند طی شده تورم ماهانه بخش مسکن طی سه ماه بهار امسال نشان از شتاب تورم نزدیک به دو برابری طی دو ماه اردیبهشت و خرداد دارد. این روند در فصل بهار که فصل جابجایی مستأجران است، بر فشار مسکن در سبد خانوار افزوده است.
به گزارش وبسایت «تجارت نیوز» بررسی میدانی قیمت مسکن در تهران حاکی از صعود ناگهانی و زیاد قیمتها تا مرز ۸۰ درصد در اردیبهشتماه است. افزایش قابل توجه قیمتها در عمل خریداران و فروشندگان را در نوعی بلاتکلیفی قرار داده است. از سوی دیگر فعالان بازار مسکن علت گرانی در این بازار را مولفههای متعددی همچون بهای تمامشده ساخت، نوسانات بازارهای موازی از جمله ارز و ریسکهای سیاسی در کنار تورم عمومی کشور عنوان میکنند که رکودی سنگین را بر بازار حاکم کرده است.
همین کاهش قدرت خرید شاید منجر شده که از شتاب صعودی قیمت مسکن کاسته و نشانههایی از انعطاف در قیمت پیشنهادی برخی مالکان به چشم بخورد. در این شرایط به گزارش «تجارت نیوز»، مالکانی که قصد دارند ملک خود را به فوریت بفروشند، نرخهای پیشنهادی خود را در مقایسه با دو ماه گذشته بین ده تا پانزده درصد تعدیل کردهاند.
هوشنگ فروغمند اعرابی پس از امضای تفاهمنامه شکننده میان جمهوری اسلامی و آمریکا در بهار امسال گفته بود حتی در صورت دستیابی به توافق جامع، کاهش شدید قیمت مسکن دور از انتظار است. او تأکید کرده بود که کاهش قیمت مسکن مانند سایر کالاها بهسادگی اتفاق نمیافتد؛ زیرا این بازار از «چسبندگی قیمتی» بالایی برخوردار است و محدودیت زمین، شرایط منطقهای و ویژگیهای هر ملک، مانع از افت شدید قیمتها میشود.
پژوهشگران تأکید دارند در سالهای اخیر فاصله میان درآمد خانوارها و قیمت مسکن افزایش یافته است؛ بهگونهای که سهم هزینه مسکن از سبد خانوار در بسیاری از شهرهای بزرگ به یکی از اصلیترین دغدغههای اقتصادی تبدیل شده است؛ بنابراین افزایش قدرت خرید از مسیر تسهیلات بانکی و ثبات اقتصادی، مهمترین عامل برای بازگشت تقاضای واقعی خواهد بود.
در چنین شرایطی طرحهای دولت، چه برای حمایت از خریداران کمدرآمد در بازار مسکن و چه در حمایت از مستأجران شکست خورده است.
بر اساس آخرین نتایج افکارسنجی مرکز پژوهشهای مجلس، ۸۴ درصد پاسخگویان در آبانماه ۱۴۰۴ اعلام کردهاند که «اصلاً احتمال ندارد» طی یک سال آینده مسکن جدیدی خریداری کنند. همچنین مقایسه پیمایشهای انجامشده از آبان ۱۴۰۰ تا آبان ۱۴۰۴ نشان میدهد سهم افرادی که خرید مسکن را در کوتاهمدت غیرممکن میدانند، در اغلب دورهها تقریباً ثابت و در سطحی نگرانکننده باقی مانده است.
این افکارسنجی همچنین نشان میدهد ۷۹/۷ درصد از مالکان مسکن نیز اعلام کردهاند که در یک سال آینده قصد تعویض واحد مسکونی خود را ندارند؛ آماری که از رکود عمیق معاملات و کاهش تحرک در بازار حکایت دارد.
خبرگزاری «مهر» در گزارشی با اشاره به آمارهای ارائه شده از سوی مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی نوشته بازار مسکن همچنان با چالشهای ساختاری متعددی مواجه است؛ چالشهایی که از یک سو به کمبود عرضه و ضعف سیاستهای حمایتی بازمیگردد و از سوی دیگر تحت تأثیر رشد انتظارات تورمی و فعالیتهای سوداگرانه قرار دارد. در چنین شرایطی بسیاری از کارشناسان معتقدند سیاستگذاری در حوزه مسکن نیازمند بازنگری جدی و حرکت به سمت راهکارهای پایدار برای حمایت از مستأجران و افزایش عرضه مسکن است.
همانطور که خبرگزاری «مهر» اشاره کرده سیاستهای حمایتی دولتهای مختلف جمهوری اسلامی طی سالهای گذشته نتوانسته بحران بازار مسکن را حل کند و یا حتی کاهش دهد. افزایش انتظار خرید خانه برای ایرانیان شاغل به بیش از ۱۰۰ سال سبب شده بسیاری از خانوارها خانهدار شدن را به فراموشی بسپارند و از سوی دیگر میلیونها خانوار مستأجر حتی از پرداخت اجارهبهای مسکن نیز ناتوان هستند.
دولت در سال جاری سقف تسهیلات ودیعه مسکن را برای مستأجران تهرانی به ۳۶۵ میلیون تومان افزایش داده است؛ اما نرخ سود ۲۳ درصدی این تسهیلات موجب شده بسیاری از متقاضیان توان استفاده از آن را نداشته باشند.
بر این اساس، دریافتکنندگان وام ودیعه ۳۶۵ میلیون تومانی باید ماهانه بیش از ۱۰ میلیون تومان قسط پرداخت کنند؛ رقمی که در کنار هزینه اجارهبها و سایر مخارج زندگی، فشار مضاعفی بر خانوارهای مستأجر وارد میکند.
به باور کارشناسان، اگرچه وام ودیعه مسکن میتواند بخشی از نیاز مالی مستأجران را جبران کند، اما شرایط فعلی بازپرداخت و نرخ سود آن با توان اقتصادی بخش قابل توجهی از جامعه همخوانی ندارد و همین مسئله اثربخشی این سیاست حمایتی را با چالش مواجه کرده است.
خبرگزاری «ایلنا» در گزارشی با نقد طرحهای حمایتی دولت از جمله طرح «مسکن ملی» که قرار بود اقشار کمدرآمد را خانهدار کند، از شکست این طرحها خبر داده است.
در این گزارش آمده طی سالهای گذشته دولتها با اجرای طرحهایی مانند مسکن ملی و مطرح کردن برنامههای مسکن کارگری، بارها وعده های رنگارنگ برای حمایت از اقشار کمدرآمد را مطرح کرده اند؛ اما تجربه اجرای این طرحها نشان میدهد که این حمایتها به دلیل افزایش مداوم هزینههای ساخت، طولانی شدن زمان اجرای پروژهها، بالا رفتن آورده متقاضیان و اقساط سنگین بانکی، نتوانسته پاسخگوی نیاز بخش بزرگی از کارگران و اقشار ضعیف باشد.
